2014长沙省府板块某地块商业规模预测(31页）.pptVIP

长沙省府板块某地块商业规模预测 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙搜搜信息技术有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2014-5 11月，悬赏月！(2014年11月1日--30日） 高价悬赏6类资料：商业项目全程策划报告、品牌拓展计划报告、购物中心招商运营策略、考察报告、租金策略与测算方法、圣诞/元旦营销活动策划案。 如果你有，赶紧来上传吧！——既可获赠高额赢商币，还可畅享“VIP资料即时下载” 活动地址：/hd/201411/ 本报告研究思路具体分为几点： 1、通过对长沙整体商圈及项目周边商圈的调研，了解项目周边市场是否存在商圈空白； 2、通过对项目周边3公里范围内的人口及其消费力情况进行分析，了解项目所在区域人口能否支撑新的商业发展、能支撑多大规模的商业等； 3、根据以上两点的分析研究，判断本项目商业是否有打造新商圈的可能，并根据同等级、规模的新兴商圈的深入剖析和借鉴，提出本项目商业方向性定位。 具体性的业态定位和产品面积规划等在甲方认同我们的初步定位后，我们将进一步展开后续工作，包括更深入的市场调研和产品测试等。 研究思路 第一部分：长沙商圈概况 第二部分：项目商业规模研究 第一部分：长沙商圈概况 1.全长沙商圈现状 根据商圈形成规律，我们认为商圈的形成必然离不开商圈的核心——主力店，通过对全长沙所有主力店和次主力店进行判别和关联度测量，以及商圈边界判断标准识别出目前长沙新老商圈共计25个。 商圈等级划分依据商务部对商业中心的划分标准：国际商业中心、都市商业中心、市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心五大类，由于国际商业中心和都市商业中心的主城区常住人口要分别达到700万和400万，根据长沙目前的人口分布情况，因此这两类商业中心（商圈）暂时不存在。 为了便于同城（长沙）比较，本次研究商圈基于任何一个消费者有去任何一个商圈消费的可能性这个思想，对赫夫顾客吸引力模型进行修正，推算每个商圈对消费者的吸引力，以此为依据判断商圈所处的等级。模型如下： 第一部分：长沙商圈概况 1.全长沙商圈现状 代表 i 消费者前往j商圈购物的概率； 代表 j商圈的应用面积； 代表i地到j商圈所花费时间； λ代表顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度； n表商圈的数量。（日本通产省标准化λ =2） 注：由于主力店是商圈构成的根本，在吸引消费者能级上大于街区门店，因此，需要对不同的商业面积赋予不同的权重，商圈面积=主力店商业面积*0.7+街区商业面积*0.3 ? 当消费者前往某一商圈的大于50%时，该商圈为市级商圈； 当消费者前往某一商圈的大于2%且小于50%时，该商圈为区级商圈； 当消费者前往某一商圈的小于2%时，该商圈为社区级商圈 注：对于新开业的商圈， ? 第一部分：长沙商圈概况 1.全长沙商圈现状 根据商圈定义和识别方法，通过实地调研，我们判断出目前长沙存在25个零售商圈，他们既有传统的老商圈，如五一商圈、东塘商圈等，也有新近产生的商圈，如银盆岭奥克斯商圈等等。如下表（排名不分先后） 序号 商圈名称 行政区 主力店名称 1 朝阳路 雨花区 友阿百货 2 左家塘 雨花区 通程万惠 3 火车站 芙蓉区 阿波罗商业广场 4 袁家岭 芙蓉区 友谊商店 5 赤岗冲 雨花区 家润多 6 雨花亭 雨花区 凯德广场 7 红星 雨花区 通程商业广场、梦和国际广场 8 喜盈门范城 雨花区 喜盈门·范城 9 东塘 雨花区 平和堂、友谊商城 10 侯家塘 天心区 新一佳 11 新开铺 天心区 步步高、新一佳 12 林科大 天心区 家乐福 13 天虹百货 天心区 天虹百货 14 上河国际 雨花区 沃尔玛 15 华晨世纪广场 雨花区 华润万家 16 大润发长沙店 芙蓉区 大润发 17 银盆岭奥克斯 岳麓区 平和堂 18 金星步步高 岳麓区 步步高百货 19 湘江世纪城 开福区 华润万家 20 伍家岭 开福区 岁宝百货 21 芙蓉广场 芙蓉区 家乐福 22 万达广场 开福区 万达百货 23 五一广场 天心区 友阿春天、长沙悦荟、新世界百货、悦方ID、平和堂、王府井、乐和城 24 溁湾镇 岳麓区 通程广场 25 时代广场 岳麓区 时代广场 注：1、本次长沙商圈研究仅限于主城区（内五区），不含长沙县、望城区、浏阳市和宁乡县； 2、本次商圈识别时间截止与2013年12月，在此之后的商圈暂不考虑。 第一部分：长沙商圈概况 1.全长沙商圈现状 通过我们的商圈鉴定和判别，目前长沙主城区25个商圈可分为三个等级：市级商圈、区级商圈和社区级商圈。 商圈 商圈等级 五一广场 65.86% 市级商圈 红星 6.15% 区级商圈 金星步步高