2015永川市场房地产市场运行态势.pptVIP

（3）营销表现 金科作为首家进入永川房地产市场的品牌房地产开发企业，其开发的楼盘具有十分重大而深远的意义，其销售量、销售金额在永川都排名第一；金科中央公园城所采取的营销措施对永川的影响巨大，特别是其采取的大规模降价和“特价房”措施给永川其他开发企业造成了巨大的压力。同时，金科操盘采用比较典型的标准化“复制”模式，项目在一个地区取得成功后，在产品定位、营销推广等各方面进行全方位复制并移植到新的项目，确保项目营销风险在可控范围内。但这种模式的精细化不够，特别是对高端市场产品的研发没有进行针对性调整，为客户带来了小小的遗憾。 销售进度： 2010年9月22日首次开盘，推出160套洋房，月度销售150套。2010年10月19日推出128套洋房。 11月27日推出23号楼约200套高层，高层均价4300元/平方米，至今已经销售90%。 从2011年10月后多次推盘，并采用了幅度比较大的降价措施，此后基本沿用高开低走的模式进行销售，每月都会集中推出200套左右特价房，销售价格在3800—4200元/ ㎡之间。 进入2013年后，金科房价开始趋稳，并突破了5000元/平方米，但仍会沿用“特价房”营销模式，成交价格目前在4600—4800元/平方米之间。 * 项目名称 忆诚·城市铭人 位置 永川区红河大道与兴龙大道交界处 总建筑面积 150000平方米 土地面积 60000平方米 容积率 2.4 产品组合 3栋高层+3栋6+1洋房+写字楼+商业 在售单价 洋房：6500元/平方米 高层：4800元/平方米 主力面积 洋房：85-120平方米 高层：140-300平方米 2、忆诚·城市铭人 （1）项目规划布局 3幢高层住宅（公寓）及写字楼沿街分布。3幢花园洋房临湖，高层和商业形成屏障，隔断了道路对花园洋房的影响，而写字楼和商业也构成了相对独立的组团，使得一个不大的项目做到了居住、商业商务把地块拥有的资源充分利用。 * （2）产品策略 城市铭人以中高端客户为目标，采用了宽面线深的产品策略，一个总建筑面积仅15万平米的项目，住宅方面有花园洋房、高层住宅、商务公寓三类产品，且住宅面积跨度从从几十平方到300多平方。非住宅方面则推出了5A级写字楼及20000方的社区型商业中心。在分散风险的同时，也尽量确保实现 效益的最大化。 核心价值： 区位优势—兴龙湖板块核心 多业态城市综合体 外部景观优势—紧靠兴龙湖公园 丰富的产品结构 完善的小区配套设施 * 2、忆诚·城市铭人 （3）营销表现 在大盘扎堆，品牌开发商云集的兴龙湖板块，城市铭人的表现可谓不俗，2013年12月首次推盘，推出5号楼高层住宅和7、8号花园洋房，开盘当日基本售完，成为当时为数不多的“日光盘”，2014年6月推出了6号楼，在市场存在严重观望，成交清淡的情况下，当日成交率也接近80%。在营销上，开发商采用难过了典型的跟随策略，在楼盘规模、开发商品牌难以与其他楼盘竞争的情况下，以低于竞争楼盘300—400元/ ㎡的价格入市，给客户带来一定的实惠，确保了高成交率和资金回收，待第二次推盘时，因第一次推盘的成功，价位得到了有效提升，与周边楼盘基本持平。 销售进度： 2013年12月29日首次开盘，推出5、7、8号楼，其中5号楼高层均价4400元/ ㎡,花园洋房6500元/ ㎡,开盘当日成交率90%以上； 2014年6月15日推出6号楼高层住宅，均价4800元/ ㎡,当成交70以上。 * 项目名称 置铖御府 位置 永川区红河大道与兴龙大道交界处 总建筑面积 370000平方米 土地面积 136000平方米 容积率 2.0 产品组合 45栋洋房+2幢商业 在售单价 洋房：6600元/平方米 主力面积 洋房：90-150平方米 3、置铖御府 （1）项目规划布局 在市政公路与内部中轴线形成的两个区块内，整齐横向 排布，除中轴线外无开阔的空间，形成不了有韵律的天际线。同时。2.0的容积率就花园洋房来说，显得偏高，影响了项目的整体品质。 * （2）产品策略 以高端客群为目标市场，采用了面窄线短的产品策略，除配套的2幢商业外，其余45幢全是花园洋房。同时产品户型也比较集中，主力户型面积跨度不大，主要在80—120㎡之间，有少量底跃户型面积达到200㎡。在产品类型相对集中的情况下，项目所面临的风险相对较大。此外，2.0的容积率对 花园洋房来说也相对偏高，影响了项目整体品质。 核心价值： 区位优势—兴龙湖板块核心 纯花园洋房社区 外部景观优势—紧靠兴龙湖公园 完善的小区配套设施 * （3）营销表现 置铖御府入市时，正是永川花园洋房的空档期，市面缺少花园洋房的产品，首批推出的4幢花园洋房销售率不到70%，令人大跌眼镜。原因