东莞奥园广场商业定位及经营方案32p.pptVIP

第四部分 招商节点安排 （二）招商时间表 2009 2010/1/20 2010/9/01 2011/1/1 2011/10/01 2011/12/31 准备期 启动期 集中期 冲刺期 持续期 整体开业期 第四部分 招商节点安排 （二）招商时间表 节点 时间 备注 招商准备期 2009 完成招商准备工作。 招商启动期 2010.1.20-8.31 与3-5个主力商家达成合作意向，如嘉禾电影院、华润万家等。由此引爆招商高潮，截止销售前中等商家陆续引进，小商户紧跟其后。 招商集中期 2010.9.1-12.31 大商户、中等商户基本确定，大规模招商进行。 招商冲刺期 2011.1.1-9.31 大规模招商进行，并在九月份促进签约和进场装修。完成招商共70%。 招商持续期 2011.10.1-12.31 利用整体开业在即，加上国庆节活动，完成剩余的招商工作。 开业 2011.12.31 奥园广场商业定位及经营方案 奥园集团 番禺片区公司 目 录 第一部分 项目招商SWOT分析 第二部分 招商推广定位 第三部分 招商的基本思路 第四部分 招商节点安排 第一部分 项目招商SWOT分析 1、位于未来核心商业区，区位优越，业态空间广阔 项目位于市桥未来核心商业区，市政配套、交通网络完善。在市政规划中，该区域的主要功能为居住和商贸，但该地域目前尚未有大型综合商业体，奥园广场的出现将成为桥南区大型综合商业体的开创者，业态招商空间广阔，除了能引进优质商家资源外，还能对区内空缺的业态进行填补，丰富商圈商业配套，在该区消费者休闲、购物生活中将担当重要角色。 2、规模大、档次高，商业吸附能力强，招商优势突出 目前项目在区内直面的竞争对手主要有易发商业街、哈街、大润发。这些竞争项目普遍处于中低档，综合体的体量与本项目相比较小。换言之，本项目的竞争优势体现在档次高，规模大，商业吸附能力强，为投资者、商家提供投资信心，招商优势突出。升级后的购物和居住体验，将为市场和消费者带来与众不同的体验和乐趣。 （一）优势（Strengths） 第一部分 项目招商SWOT分析 1、项目周边缺乏便捷交通，距离市桥传统商圈较远 项目属于番禺市桥中心城区的南延部分，无论是目前的交通配套还是在未来市政规划中，都未设有地铁站，没有地铁经过，便捷交通的缺乏将是项目影响力、辐射力受阻的一大硬伤，加之离市桥传统商圈较远，商圈内的人流量、消费群体多样性及消费群体层次将受到很大限制。在某种程度上，将降低部分核心、优质商家对在项目开店的投资信心。 2、项目自身设计条件限制，增加了主力店、次主力店招商难度 购物中心主力店的引进对项目的整体招商、商业运营起着决定性作用。但由于项目自身设计条件限制，制约了一线主力店的引进，例如地上停车位、荷载、柱距达不到商家要求等因素，使得吉之岛、家乐福、乐购等意向主力店相继流失，主力店招商较为被动。 （二）劣势（Weakness） 第一部分 项目招商SWOT分析 1、项目周边商业项目较多，有利于推动桥南板块商圈的加速形成，提升商家信心 在本项目周边商业项目有大润发（已开业）、哈街、海伦堡的裙楼商铺等，虽然加剧了区域市场的竞争激烈程度，但有利于推动桥南板块商圈的加速形成、商业氛围的培育，以规模效应强化商业的辐射能力，聚集人流，从而提升了商家对项目的投资信心。 2、项目周边比邻多个大型社区，消费群体稳定、消费层次较高 项目位于桥南商贸、居住的核心区域，周边海伦堡、尚东尚筑、喜盈嘉立思等大型高档楼盘林立，为项目提供了稳定的、消费层次较高的消费群体，加之项目本身公寓的居住群及商业街客群，有力地支撑了项目商业的运营与发展，为引进档次较高、更具市场号召力的商家提供了市场培育基础。 （三）机会（Opportunities） 第一部分 项目招商SWOT分析 1、商家资源竞争激烈，业态难以避免同质化，消费群体分流 项目开发时间相对较晚，区域内商业部分目前已有大润发、海伦堡等楼盘底商以及哈街、罗家等商业，主力店、次主力店在选择进入区域市场时，面临的选择较多，例如罗家、哈街等，从而导致本项目的主力店、次主力店商家资源竞争激烈。基于同一商圈的消费共性及面对相同客群，各大商业项目在业态引进方面将不可避免地趋于相同，业态同质化难以避免。同时，由于区内未来商业网点较多，消费群体将被分流。 2、销售型商业街，打击品牌商家进驻热情 目前区内经营状况良好的商业项目，如易发商业街、哈街、大润发其商铺均采用只租不售的经营方式，统一管理使业态管理及商业经营状况良好。基于公司整体目标需要，项目3万多平米商业街将进行销售。商业街销售以后，业态管理将存在一定难度，