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一、观点回顾 观点回顾 二、我们当前观点 成交量延续回暖趋势 主要城市成交回到07年水平 一些城市成交量超过07年水平 商品房/商品住宅去化时间逐月下降 商品房热销将推动投资回升 供应呈长期偏紧趋势 供给增速区域分化明显 房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著 房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续） 房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续） 房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续） 房价将呈结构性上涨：货币供应量推动房价上涨 房价将呈结构性上涨：土地制度推动房价上涨 房价将呈结构性上涨：信贷推动房价上涨 紧缩政策能否改变行业趋势？ 三、估值及投资建议 房价上涨对NAV影响的情景分析 房价上涨对NAV影响的情景分析(续) 房地产板块国际估值比较 中金覆盖房地产股票投资建议一览 房价将呈结构性上涨 房地产 2008年下半年 经济走势何去何从？ 行业走势何去何从？ 08年10月：《降息后半段看地产》 此轮2~3年中期调整，行业09年下半年企稳 09年地产股将有较好投资机会 09年3月：《新屋成交量回暖能否延续？》 成交量已经见底，价格预计四季度见底 超配地产股 09年5月：《迎接行业反转》 行业有望09年底见底 上调盈利及净资产值，维持行业推荐评级 2009年5月份 房价上涨影响如何？ 怎样看待地产板块高估值？ 2009年三月份 成交量回暖是否能够延续？ 地产板块反弹能否持续？ 中金观点 市场不同时期的关注焦点 2009年7月份 二套房政策收紧怎样影响行业？ 怎样投资地产股？ 09年7月：《政策调控下地产仍将精彩》 政策不改行业走势 建议逢低吸纳耐心持有 此处替换文本 此处替换文本 维持房地产行业反转的判断 刚性需求较强，而供给短期内难以改善 宽松的信贷和货币供给 经济发展而非紧缩政策决定了行业趋势 房地产市场将呈结构性变化 潜在库存较大，房价不会普涨 结构性分化，一线城市、城市中心、高档商品房价格涨幅将明显 需求以住宅为主，商业和写字楼仍低迷 受益于价格上涨，继续看好地产板块 地价推升房价，毛利率改善，净资产值（NAV）上调 库存去化后，下半年销售从保量到保价转变 龙头公司仍是首选 资料来源： CRED，各城市房地产交易管理网，中金公司研究部 重点城市房地产成交量汇总 环渤海地区成交量 长三角地区成交量 资料来源：CRED，中金公司研究部 资料来源： 珠三角地区成交量 其他区域成交量 资料来源：CRED，中金公司研究部 商品房/商品住宅去化速度 资料来源：CRED，中金公司研究部 新开工面积与销售面积正相关 新开工面积与开发投资额及土地购置面积正相关 商品房新开工面积呈季末性高增长 房地产销售额与信贷及货币供应量正相关 表格标题 土地购置面积与开发面积增速 资料来源：搜房数据库，中金公司研究部 资金面抑制供给 资料来源：搜房数据库，央行报告，CEIC,中金公司研究部 表格标题 开发投资额分区域增速 资料来源：搜房数据库，中金公司研究部 新开工面积分区域增速 资料来源：搜房数据库，央行报告，CEIC,中金公司研究部 全国住宅及十大城市住宅有效在建面积/销售面积 十大城市与其他城市住宅销售额 十大城市与其他城市住宅销售面积 资料来源：搜房数据库，中金公司研究部 十大城市与其他城市住宅销售均价 新开工面积09年上半年环比增速 各线城市住宅新开工面积占比（09年上半年数据） 各线城市住宅开发投资额占比（09年上半年数据） 房地产开发投资09年上半年环比增速 销售额09年上半年环比增速 各线城市住宅销售额占比（09年上半年数据） 各线城市住宅销售面积占比（09年上半年数据） 销售面积累计09年上半年环比增速 在建面积累计09年上半年环比增速 各线城市住宅在建面积占比（09年上半年数据） 各线城市资金来源占比（09年上半年数据） 房地产资金来源09年上半年环比增速 货币供应量变动vs房价变动 资料来源：CEIC，中金公司研究部 土地出让总收入、招拍挂出让收入及商品房销售额增速比较 土地出让价格、招拍挂土地价格及商品房销售均价增速比较 历年土地出让收入、面积一览 资料来源：搜房数据库，中金公司研究部 土地出让收入占地方、全国财政收入比例 新增房地产开发贷款逐季下降 新增按揭贷款二、四季度较高 按揭贷款余额占总贷款余额比重下降 房地产开发贷款余额占总贷款余额比重下降 房地产股价走势和调控政策一览 资料来源：彭博咨询、中金公司研究部 A股公司 资料来源：中金公司研究部 H股公司 资料来源：中金公司研究部 年初至今各国龙头地产公司表现 年初与目前市盈率估值对比 年初与目前市净率估值对比 资料来源：彭博，中金公司研究部