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离婚咨询律师-房产纠纷律师咨询 张英杰律师的房产纠纷代理词代理词 河南森合律师事务所接受***的委托，指派我们担任其代理人参加了今天的开庭审理，现结合本案的证据、事实和法律适用，发表以下代理意见： 一、本案的基本事实。 2010年12月6日，原告经被告**房地产营销策划有限公司（以下简称**公司）中介与被告**签订了房屋买卖合同一份，合同约定：**自愿将其所有的位于西工区亚秀丽都人和*座*单元*室的房屋以38万元的价格出售给原告，如一方违约，须向对方支付上述成交价格10%的违约金；并约定原告于合同签订时交付定金一万元，由被告**公司代收。并在合同的第九条明确约定，甲方（即被告**）房屋暂在银行抵押，自本合同签订后甲方向银行申请解押，并领出房产证件，乙方（原告）应在甲方取得房产证10日内配合甲方（被告**）办理过户手续，并约定过户当日乙方（原告）结清甲方（被告）房款。合同签订当日原告依约向中介缴纳定金一万元，但**却未依约向银行申请解押，中介公司也未履行相应的协助义务。 二、被告**应返还原告***定金一万元并承担违约金3.8万元。 根据《合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，一方违约时另一方可根据合同中关于违约金的约定要求违约方支付违约金。在本案中，原告方依约履行合同，缴纳定金一万元，被告却没有依约解押领出房产证，并于2011年5月30日明确拒绝履行合同，其应按照合同约定的房屋成交价格的百分之十支付原告违约金。 同时被告**应返还原告定金一万元。《合同法》第一百一十六条没有规定是否可以单倍返还定金同时要求支付违约金，只是规定双倍返还定金与违约金不能同时并用，代理人认为单倍返还定金同时要求支付违约金可以同时并用，一般来说，定金属于担保物权的范畴，其功能在于担保债权的实现，督促当事人积极履行合同。但根据定金罚则，一旦合同一方当事人不履行合同约定的债务，定金就转化成一种违约责任形式，由违约方依定金罚则承担违约责任。 我国法律虽然排斥违约金责任和定金罚则的并用，但并没有规定当收受定金的一方违约时，给付定金的一方不得要求违约方返还定金。也就是说，当收受定金的一方违约时，非违约方选择违约金责任后，并不影响其要求对方返还定金的权利。因为违约金是违约方不履行合同约定的义务时应承担的责任，而定金作为债权的担保，在债务人履行债务后，应当抵作价款或者收回；在收受定金的一方违约时，定金已失去了担保给付定金一方及时履行合同义务的功能，这部分金钱本来就属于给付定金的一方所有，因而理应返还。同时，如果在收受定金的一方违约时，对非违约方已交付的定金不予返还，就会发生无论当事人对定金条款是否约定以及数额如何约定，非违约方获得的实际赔偿总是相同的。这种情况下，当事人对定金条款及数额的约定就没有意义。相应地，与同标的、未约定定金的合同相比，就会使违约方“意外”获利，这样的结果显然损害了交付定金的、没有违约的一方的利益。所以单倍返还定金同时要求支付违约金可以同时并用。所以被告马龙应返还原告定金一万元。 三、被告**房地产公司应与马龙承担连带责任。 被告中介公司作为居间方，根据三方签订的房屋买卖合同第五条的约定，应协助买卖双方办理产权过户手续，但中介公司却未督促协助被告**解押房产，二被告的共同违约行为导致合同不能履行，二被告应对原告的诉求承担连带责任。 综上所述，二被告的违约事实清楚，法律依据充分，请合议庭充分考虑代理人的意见，如无不当，依法采纳原告的诉讼请求。谢谢！ 河南森合律师事务所 代理人：李博 张英杰 2011年 8 月17日 北京房产纠纷律师：离婚房产该如何分割 北京房产纠纷律师：离婚房产该如何分割 首先，就离婚后房产的分割问题，北京房产纠纷律师唐小五做出了如下说明：根据《婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。所以第一个问题，婚前一方购买的房屋，付清所有房款的，属一方的婚前财产。 同理，如果婚后一方用个人财产所购买的房屋，那么也是一方的财产。离婚时该房产不能作为夫妻双方的共同财产。 其此，北京房产纠纷律师唐小五说到，如果是夫妻双方结婚前父母出资购买的房产，有以下几种类型： 第一类：父母出资购买了一套房产，子或女的配偶未出钱，但房屋所有权证上房屋的所有权人一栏则记载了子或女的姓名，对于这种情况，那么该出资应当认定为对自己子或女的个人赠与，与子或女结婚之后的配