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商洛建行项目商业规划 ——洛城CBD 商业运营部 2011-8-15 一、项目介绍 （一）宏观分析： 商洛原有商业是以自然形成的传统商业模式为主，布局单一、松散，以习惯性消费引导为主，缺乏功能完善、业态互补的集中型现代综合商业体；虽然出现了小综合体的雏形：天元时代广场、百利购物广场，可是限于物业条件和发展格局所困，未能健康发展；同时当地商业发展迟缓、陈旧远远满足不了城市发展和市民日益增长的消费需求。 * * 目 录 一、项目介绍 二、商洛商业市场分析 三、商业目标客群分析 四、产品整体定位 五、商业业态布局 六、经济指标测算 该地块位于商州区州城路和规划三路路口，紧邻商洛新市政府。项目占地约为13.3亩。目前地块土地平整，具备开发基础条件。 本案 新市府 二、商洛商业市场分析 二、商洛商业市场分析 北新街百利购物广场 二、商洛商业市场分析 （二）整体商业分布及发展趋势分析： 1、商洛城市商业现状： 目前，商洛的主要商业区集中在以北新街和工农路组成的丁字地带，北新街东西走向，中段长约为1500米，双向6车道，是东西横向分布的商洛和商州区的主动脉，是商洛最宽阔、最繁华、最具活力的商业金融中心街区。整条街以西边黄沙河的十字口到东边中心广场的丁字口中间段为最繁华区域。沿街建筑以4-6层的居民楼为主，其次单位办公、自建房居多，基本上都是底层商业，上层居住。最高建筑为在建的万盛商务综合楼，计13层。 通过市场调研（附表），可以得知该区域商业结构单调、传统、松散的现状布局，是随着城市的发展自然形成的。 2 2 建材，家具 9 序号 业态分类 其中小类 商家数量（家） 营业面积（㎡） 备注 10-30 30-50 50-100 100-1000 1 服装（专卖店） 185 40 37 98 10 2 超市（便利店） 42 26 8 3 5 大超市 4 2 3 家电（通讯、太阳能） 84 32 27 13 6 4 餐饮 79 29 23 11 16 5 娱乐休闲（美容美发、足浴、酒吧、KTV、茶秀，网吧） 70 26 15 15 14 6 金融银行 17 6 11 7 生活服务（洗衣、内饰、婚纱） 32 8 14 6 4 8 医药 28 17 11 10 机关单位（医院，学校） 37 合计 580 二、商洛商业市场分析 2、商洛城市商业发展趋势： 陕西省政府重点支持商洛发展的“商（州）丹（凤）循环工业经济园区”方兴未艾，商洛已经成为创业的热土和创业者的乐园。 2010年上半年，商洛市生产总值同比增长14.9%；农民人均现金收入增长26%，城镇居民可支配收入增长23%，全市全社会固定资产投资完成增长33%。整个城市处于经济发展的快车道。 国家发展战略规划的“关中-天水经济区”涵盖商洛，为商洛带来难得的商机和发展潜力。 随着商洛城市建设发展西拓新城区、行政中心的西迁，城市会体现城区扩展，发展结构拉开，经济环境扩充，居住环境改善的态势，本案紧邻新行政中心东侧，比照西安北郊相同区域的发展，该区域商业未来也将会以中高档休闲、娱乐、餐饮为发展核心。 二、商洛商业市场分析 3、商洛可竞争项目商业存量现状 序号 项目名称 地址 商业构成 每平米单价 备注 1 全兴紫苑 通江西路中段 独立商业三层，底商2层，围合式商业 ，商业结构单一 开发商前期融资将大部分商铺低价出售 酒店16层 ，总车位702 个 2 锦绣新天地 州城路西段东北角 商业面积2.3万㎡,2—3层围合式底商 车位：300—400 3 全兴园 滨江路望江楼对面 2—4层裙楼商业，国美入驻 暂未销售 4 嘉园国际社区 江滨大道 综合体项目（物流中心、建材中心、酒店、住宅） 二期车位地下530个，地上60个 5 御源 香菊路金凤山入口处 180亩/一期83亩 ， 综合体，包含居住、商业、商务、酒店 180亩/一期83亩 ，一期车位760个 序号 项目名称 地址 商业构成 每平米单价 备注 6 东方威尼斯水城 东环路南段 社区内底商和沿主街铺位 沿主街铺位均价6000/ ㎡，社区内底商4000多/ ㎡，销售率达到80% 。 商洛国际会议中心 7 晨光城 东环路，江滨大道和312国道交汇 商铺小面积分割，主要由20~150㎡不等； 1层12000元/㎡，2层6000—7000元/㎡，3-4层4500—5000元/㎡；5层4000元/㎡； 商铺5年返租，8年原价回购 8 风尚国际城 工农路和北新街口 4层以下为商业 ，5700㎡ 租售思路、价格等均未定 9 富华文化大厦 中心广场东南角 50—15