【精品】2010年贵港宏桂城市广场整体营销策划报告.ppt

贵港宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势 整体定位—— 住宅客户定位—— 住宅客户定位—— 住宅客户定位—— 住宅客户定位—— 办公客户定位—— 公寓客户定位—— 商业客户定位—— 商业客户定位—— 体量划分—— 商务体量：2.2万平米 商业体量：1.8万平米 住宅体量：5.8万平米 外部价值—— 外部价值—— 产品价值—— 产品价值—— 项目有那么多值得推广的点， 哪个才是我们的秘密武器？ 导入项目客群诉求—— 项目核心推广价值提炼—— 产品特性：都市综合体 1、商务、商业、居住多元业态共生 2、前所未有的国际化时尚建筑群 3、强大的商业、停车配套 扮演的角色：城市运营者 1、占领城市顶级资源 ——行政核心、城市中心、繁华商圈、城市广场边… 2、推进贵港城市现代化进程 ——搭建贵港领先商务平台，搭建贵港核心商业中心，搭建贵港都市生活平台 3、城市运营 ——推进贵港走向更大更高空间的沟通渠道 产品特性价值及概念整合 产品特性价值及概念整合 物业价值分解—— 首先，确定项目市场地位： 作为城市标志性项目，要长期赢得市场青睐，需牢牢把握两条主线，深入挖掘各自的支撑卖点，确定项目在市场的领先地位。 开发商诉求：开发商对整个项目的核心诉求是树立令人信服的市场形象、从而树立贵港城市楼盘的标杆，且快速出清，实现经济效益与品牌效益的双赢。 根据项目营销发展总思路及开发商的诉 求，本项目营销发展总策略为高举高打，快速销售。 定价策略 根据项目发展总策略，本项目作为一种投资型产品，要实现“高举高打，快速销售”，在表象上一定要灌输给客户项目是一种高投资回报率的产品，因此首期入市价格不宜过高，应该采取“平开高走，以价促量”的策略，以较低的价格引爆市场，再逐步拔高价格，实现项目快速销售的同时实现利润最大化。 产品推售策略 由于住宅体量相对较大，市场接受度高，且考虑到项目入市价值拉升的难易程度，建议住宅优先考虑推出； 商务价值相对住宅较高，且可以提升项目形象，建议中期推出； 如果先推商业，在入市时如果没有一定量存在的社区高端客源支撑，只能预设前景推销，或多或少影响商业的顺利去化，而且商业的困难去化定然影响后期产品的推出；加上商业需要人气和配套的到位，价值更能得到凸显，建议商业最后推出。产品推售顺序为： 整体先行，先合后分 概念炒作，引爆市场 高调包装，打造气势 树立标杆，以商带住 通过对项目的理解，“都市综合体” 这个定位明显与其它项目区隔，是项目非常突出的一个亮点。因此对于本项目，它的价值体系必须是一个1+12的整体，组合在一起就是一个价值体，分阶段有侧重推广于个体也依然是一个背着整体价值盔甲的王者，本项目建议采用“整体先行，先合后分”的推广原则，做到项目推广价值的最大化。 由于市场成熟度较高，竞争日益激烈，虽然目前广场周边开发较少，但是其它项目的入市，仍然可以分流本项目客群，因此让项目提早亮相、提前参与市场竞争具有重要的意义，可以赢取营销时间，阻隔其它项目抢夺客群，留住大量的意向购买客户。 本项目最大的特点是城市首个都市综合体，如果人们对城市综合体认识不够，那城市综合体将很难植入人心，因此在项目预热期，必须进行都市综合体的概念炒作，将项目综合体的价值广泛传递，让人们充分了解其综合体的价值。 在项目未拿到销售许可证之前，借用“城市汇”的非营利性的会员性的会员组织，为本项目提供“城市汇特区”体验活动，在项目咨询期，凡有意向购买本项目的客户，可在指定银行定期存入指定金额，便可凭回单在本项目获得金卡一张。凭卡可在本项目获得销售许可证之后优先选房，并获得优先选房的各种优惠。 重点一：整体广告风格定位 重点二：系列营销推广活动的成功举办，尤其以首场引爆性活动最为关键 重点三：卖场高档、品味氛围的强力营造 重点四：大型户外广告先期亮相，引起市民广泛关注，主动抢占市场，提前锁定目标客户 重点五：卖场外围场地充裕，充分利用和拓展，成为系列营销推广活动主场 重点六：网站、户外媒体、城市主流媒体紧密联动，制造轰动效应。 重点七：造势。软文分阶段炒作项目的综合体价值，以综合体核心价值的构建，充分展示项目繁华、便利的美好前景，增强购买信心。 活动引爆（活动战）执行要义：前期横空出世，惊艳全球。公关造势达到一炮而响。以登峰造极的姿态亮相，吸引全城眼球。后期注重与物业的匹配度、与项目高度的匹