传统低密产品线.pptVIP

低密产品线 低密产品线 一、规划 1、地块剖析 a、充分了解宗地条件特征，挖掘地块特殊点（明显的优势抑或难以改变的劣势），使自身优势成为项目成功的关键性因素 要达到这点必须徒步将整个地块走遍，做到对地块的每一个角落都了解； b、如何使优势最大化？ 一般做法：将最大优势附加到最高价值的产品上，拔高项目标杆，扩大项目影响度，做到一种不可完全复制的差异化的领先产品；综合考虑项目整体产品配比，使项目整体利益最大化。 c、如何处理劣势因素？ 扭转：将产品的劣势转变为优势（例如：本案中借低洼地势打造前二后三的高端产品，哈尔滨亚麻厂利用铁轨做商业景观带等） 规避：避免劣势对整体项目形象以及品质的影响 一、规划 2、地块价值排序 参考点： 资源类：海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、公园资源、绿植资源、特殊景观资源等； 地势类：坡地地势、平地地势、洼地地势等； 干扰类：道路干扰、线路干扰、污染性环境干扰、噪音干扰、周边建筑物干扰、季风干扰等 地块价值排序： 首先，将项目地块划分成几块，划分原则：同区域内，资源、地势、干扰因素大致相同； 其次，对已经划分的几个地块，进行价值分析，通过对比优劣势，进行排序。 一、规划 3、产品组合 因为容积率与项目的利益是紧密相连的，所以我们遵循的原则就是充分利用地块价值的前提下，无限靠近容积率指标。 以沈阳首创项目为例： 1.0容积率的几种可能 组合1：花园洋房 组合2：花园洋房+叠拼 组合3：花园洋房+联排 组合4：花园洋房+叠拼+联排 组合5：花园洋房+联排+叠拼+独栋 …… 地块规划指标 地块规划指标 市场现状 产品确定 一、规划 4、产品确定 因为之前的地块价值分析里，我们将地块分为三个层次，所以在进行产品组合时，应该丰富产品线，不同价值地块中打造出不同的产品。 基于市调，沈市棋盘山区域在低密产品中，叠拼别墅、花园洋房、小高层公寓供应量几乎为零，且对经济型别墅产品的认可度高，而独栋产品的打造是为了提升项目品质、打开价格空间，所以我们选择了花园洋房+叠拼+联排+独栋的产品组合。 户型结构 二、建筑风格的选取 参考因素 1、与周边环境相协调； 2、与竞品形成差异化竞争； 3、提升项目形象和品质； 4、符合客群的审美标准； 5、做开发商擅长的风格； 6、有效的成本控制； 三、产品户型的打造 在完成了规划和建筑风格的选取后，接下来进行产品户型的打造。 产品建议 马克思主义活的灵魂：具体问题具体分析 具体问题： 答案显而易见------低于周边地面3M的低洼地势 具体分析： 视线受阻，景观资源浪费 产品建议 解决方式一： 回填土填平 分析利弊： 利：解决视线问题，一层可享受外部景观资源 弊：增加成本，产品与市场竞品同质化 别墅类产品建议 花园洋房建议 沈阳花园洋房以万科模式为主，大多是4-5层设计。 别墅较高的售价，利润空间巨大 在平衡容积率为１的前提下，为增加别墅的数量，建议花园洋房增高至６－７层。 在保证户户露台的前提下，户型面积控制在一定的范围内，花园洋房的舒适性将丝毫没有降低，并与其他类别墅产品形成互补，具有很强的市场潜力。 借研究“前二后三”产品特点之机，让我们学习下低密产品线的发展史 低密产品三大关键因素 附件 案例： 1、独栋 2、联排 3、叠拼 4、花园洋房 户型专研----独栋别墅 推荐项目1：万科兰乔圣菲（沈阳） 户型专研----独栋别墅 户型专研----独栋别墅 小结： 最重要的三个点： 庭院 挑空 露台 户型专研----联排别墅 推荐项目1：龙湖·滟澜山（北京） 户型面积：340-450㎡（含赠送地下面积）地上面积220-260㎡ 户型赏析 户型专研----联排别墅 推荐项目2：金隅?山墅（北京） 户型面积：地上225-270㎡，地下80-90㎡ 户型鉴赏 户型专研----联排别墅 小结：重要关注点 面宽进深的尺度 是否有地下室，地下室是否有采光 是否有车库，是否设立保姆间以及独立的卫生间 南北是否都有庭院，庭院大小 一层是否布置老人房 老人房旁是否有卫生间 是否有中西厨设计 餐厅是否有采光 客厅或餐厅是否挑空 主卧的功能是否齐全舒适 是否赠送露台 …… 户型专研----叠拼别墅 推荐项目1：金隅山墅（北京） 户型鉴赏 户型鉴赏 户型专研----花园洋房 推荐项目1：万科?四季花城（北京） 户型鉴赏 户型鉴赏 户型鉴赏 户型鉴赏 户型专研----花园洋房 推荐项目2：亿城天筑（北京） 改良点：解决了餐厅采光不足的问题 户型鉴赏 户型专研----花园洋房 推荐项目3：盛世美域（青岛） 户型鉴赏 户型鉴赏 户型鉴赏 户型鉴赏 户型专研----花园洋