承德高端楼盘60万平米营销策划提报.ppt

目 录 第一部分：项目基础资料 第二部分：承德房地产市场分析 第三部分：目标客户群体分析 第四部分：本项目自身分析 第五部分：产品及形象定位 第六部分：整合推广战略及战术 第七部分：项目如何销售 第一部分：项目基础资料 ——了解我们自己 目标消费者的心理分析 目标客户确定购买的原因 购房时最主要考虑因素：地段（交通便利性）、价格、配套设施、生活环境等因素； 楼期选择：期房、准现房为主； 住宅类型：高层逐步被收受； 户型：主要以及95~120㎡的紧凑型三室和80-95 ㎡的两室户型为主；搭配小量120-140 ㎡的舒适型三室。 户型设计：厅房通风采光、实用率高。 第四部分、项目自身分析——我们自己怎么样？ 项目SWOT分析——优势（Strengths） 1、开发商成熟经验优势： 因为有开发迎宾佳苑等项目的优势，在当地有一定的知名度和信誉度，有助于本项目的开发建设。 2、区域发展较好： 位于市政府着力规划建设的南部住区；世纪城、四季阳光城、欧洲公元城等大项目，对本区域具有强劲的带动作用。 3、地势较好，平地较多。 项目SWOT分析——劣势(Weaknesses) 1. 距市中心较远，各项配套亟待完善。 本案附近商业、生活配套等较为缺乏，尤其是未有成形大型购物场所，不能够满足消费者的日常生活需求，而营造这些配套及氛围则需要较长的时间，各项生活配套亟待完善。 2. 区域消费人群及消费力有限。 从本案周边环境来看，目标消费群体数量有限，不利于房源的消化。需要从其他区域挖掘客户。 项目SWOT分析——机会(Opportunities ) 1、符合城市未来发展方向 在承德城市规划中，南部新区是重点发展的新兴居住区域之一。 2、升值潜力 南部新区房价整体较中心区域水平低，升值潜力较大。 3、楼盘文化表现 承德现有楼盘已开始注重项目文化的树立，但在细节表现及整体包装上还有待提高。 4、周边政府部门多，其产生的消费力也会对项目有一定的带动作用。 项目SWOT分析——威胁(Threats) 1、政策威胁 国家相关房产政策的推出，严把土地、金融、信贷关卡，开发商及贷款购房群体都面临“放贷难”的问题，尤其是二、三套房政策的推出，对市场影响较大。 2、客户购房愈加成熟 受一系列政策影响，客户购房更加谨慎，对各种因素考察的更加细致。 3、上市体量大，竞争激烈，且上市时间较晚。 [结论] 总而言之，对于本项目而言，可以说是机会与压力并存，市场与竟争同在，能否适应市场需求，作出准确的定位是项目成功的关键。 第五部分、产品及形象定位 户型设计亮点建议 亮点一：空中复式 安排复式单位更多是为了提高项目定位的层次，在营销上能够塑造品质感，拉高价格预期； 复式单位并没有脱离项目的整体定位，也要控制面积，提高附加值，一定要塑造成一个产品亮点； 建议：通过留出更大的露台、庭院降低复式单位的总面积； 户型设计亮点建议 亮点二：错层 户型设计亮点建议 亮点三：2+1/2组合户型 户型设计亮点建议 亮点四：窗……低飘窗 飘窗因其有效的扩大了户型的使用，面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一； 亮点四：窗……低平窗 尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流； 高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野； 景观设计亮点建议 点群式组合布局即建筑、园林、公共绿地、水景等景点和公共休闲场所，有规律地 布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了建筑单体的私密性，又便 于小区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的 设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。 第五部分、产品形象定位 展示方面 （3）付款方式： 一次性付款； 分期付款： 签订合同时，交纳总房款的50%， 项目封顶，交纳总房款的30%， 交房前，交清剩余房款； 银行按揭：按本地银行贷款政策执行。 （4）优惠政策： 在优惠政策的制定及销售执行中，尽量引导客户选择投资，以减轻后期招商工作压力。 引导客户选择投资——投资客户与自营客户相比，优惠幅度较大； 提早交纳房款——根据认购周期，划分出不同优惠阶段，体现出客户越早认购办理相关手续，享受的优惠幅度越大； 增加一次性付款优惠比例——拉大一次性付款与银行按揭、分期付款客户之间的优惠幅度，促进客