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2006年第1学期 制作人　陈晓川 第2章 　房地产开发的综合体系 教学目标： 1.了解房地产项目的基本类型及影响开发项目的因素； 2.掌握房地产开发项目的基本流程； 3.熟悉房地产开发经营的主体； 4.了解房地产企业概念、性质、作用、企业人员组成及发展现状； 5.掌握房地产企业的分类、资质、业务范围、组织形式及经营目标的内容。 重点：房地产开发项目的基本流程； 房地产企业的分类、业务范围、组织形式及经营目标的内容。 难点：房地产企业的分类；房地产企业组织形式。 学时：4学时 3.按结构类型 2.2 房地产开发项目的基本流程 二、具体流程 1.提出开发设想 2.环境分析与机会研究 3.可行性研究阶段 6.征地、拆迁 土地使用权证 7.筹措资金 8.项目招投标 9.施工 10.营销和策划 11.物业管理 2.3 房地产开发经营的主体 主要参与者 1.房地产开发企业（开发商） （1）要有敏锐的市场嗅觉 区别：（获利方式上） 投资公司投资开发房地产产品不是通过出售的方式来迅速获得回报，而是在一个较长的时期内通过稳定经营获得利润，或直接购买房地产产品从事商务经营活动，因此更注重产品的抗风险性，更能承受较低的初始回报率。例如投资公司投资开发酒店，通过合理的经营逐年获得利润，公司的目的不是快速回收资金，而是通过经营来获取长期稳定的回报。 4.政府建设主管部门 5.金融机构 6.建筑承包公司 2.4 房地产企业概述 一、房地产企业的概念 2．根据所有权性质分类 (1)国有房地产开发公司 (2)集体所有制的房地产开发公司 (3)私营的房地产开发公司 (4)中外合资的房地产开发公司 (5)中外合作的房地产开发公司 (6)外商独资的房地产开发公司 房地产一级市场（又称土地一级市场）： 是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将国有土地出让给使用者的市场，房地产一级市场是由国家垄断的市场。 地产开发公司：将“生地”、“毛地”变为“熟地”，然后出让或转让，使房地产企业得以在其上建造房屋或其他设施。其主要业务是进行地产开发。 地产经营公司：地产经营公司是指服从土地管理或城市房地产管理部门的直接领导，并接受其委托，以代表政府统一对城市区域内的土地进行整理，然后择期公开出让土地使用权，并获取经营利润。在我国当前的很多城市成立的土地储备中心就属于这类企业。 区别：地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经济活动的经济实体，地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的经济实体。 房产信托公司： 是一种在房屋产权所有者的委托之下，代理经租、维修和管理房产，或者提供各种相关中介服务的房地产企业。 房地产顾问公司： 指以从事某一具体房地产项目而代理营销策划、销售及综合服务的房地产企业。 房地产评估公司： 是指由房地产专业估价人员，根据估价原则、程序等对房地产价格或价值进行估算的企业。 三、房地产企业的特征 ●特殊属性 1.经营对象的不可移动性 2.经营活动的资金和人才密集性 四、房地产企业在国民经济中的作用 1．为国民经济的发展提供物质保证 2．为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源 五、房地产企业的建立 1．组建的条件 （1）有自已的名称和组织机构； （2）有固定的经营场所； （3）有符合国家规定的注册资金和流动资金； （4）有足够的专业技术人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件。 3．业务范围 （1）一级资质：承担建设规模不受限制，可在全国范围内承揽项目； （2）二级资质：承担S建筑面积≤25万M2的开发项目，业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 如湖北省建设厅规定：二级资质的房地产开发企业，可以在全国范围内承揽房地产开发项目； （3）三级资质：承担S建筑面积≤10万M2的开发项目，并限定在本市（州）行政区域内； （4）四级资质：承担S建筑面积≤4万M2的开发项目，不得承担八层以上的开发建设项目，并限定在本市（州）行政区域内； （5）暂时级或临时级：承揽建设规模不得超过四级资质的承揽规模，并限定在本市（州）行政区域内。 4．资质审批 对房地产开发企业资质等级实行分级审批制 （1）一级资质： 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审 国务院建设行政主管部门审批； （2）二级资质及以下： 由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 5．房地产开发企业违规处罚 （1）未取得资质证书从事房地产开发经营的