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项目发展方向论证 项目市场地位 项目客户群定位 项目产品定位 目标客户群定位 根据市场研究报告对区域客户的分析，与周边项目客户群体的构成分析，本项目客户定位为： 25-32岁 25-30岁 28-35岁 25-30岁 25-35岁 25-35岁 年龄阶段 10% 10% 10-15% 10-15% 25-30% 25-30% 预计比例 在广东、上海等沿海工作，在工作地不能买房，但有能力回乡买房的衡阳市区或者所管县市的衡阳人。 外地工作回衡阳置业者 在华新开发区以及周边经营的个体工商户 个体工商户 主要来自于华新开发区，如：黄花集团、长丰集团等高新开发区效益较好的企业白领。 开发区企业白领 主要来自于华新开发区，衡阳电业局、移动公司、银行等 移动、电信、电力等垄断行业 外围客户 主要来自于华新开发区，周边学校教师，总工会等事业单位年轻员工。 事业单位员工 主要来自于华新开发区，市建设局、海关、质量技术监督局、物价局、教育局等政府部门年轻公务员。 公务员 核心客户 来源说明 细分行业 目标客户分类 项目发展方向论证 项目市场地位 项目客户群定位 项目产品定位 项目产品定位 精品小高层住宅（18层）+特色商业街 根据确定的本项目市场地位，本项目产品定位要具有特色，要有一定的创新。基于这个宗旨，本项目产品定位为： 建筑风格建议 商业面积测算 住宅户型配比 户型设计建议 商业规划建议 第三部分 物业发展建议 项目建筑风格建议 住宅建筑风格：现代简约 本项目的目标客户群定位为25-35岁的年轻人，这部分人绝大部分偏好现代简约的建筑风格。所以，住宅部分的建筑风格为现代简约的建筑风格。 某知名地产服务机构对衡阳市场需求调查的数据 商业街建筑风格：传统中式风格 商业建筑风格定位原因： 1、与周边楼盘沐林美郡、尚邦领域、新城国际的现代简约风格建筑形成差异化。 2、在衡阳的房地产项目中形成特色。 3、体现新华书店集团以及湖南出版集团的文化产业特色，做出文化味道。 衡阳新华文化广场项目定位方案 2008年５月７日 项目地块区位分析 项目地块四至分析 项目地块配套分析 项目地块技术指标 地块SWOT分析及综述 项目地块分析 项目定位 项目发展方向论证 项目市场地位 项目客户群定位 项目产品定位 建筑风格建议 商业面积测算 经济技术指标测算 住宅户型配比 户型设计建议 项目物业发展建议 商业规划建议 第一部分 项目地块分析 项目地块区域分析 项目地块四至分析 项目地块配套分析 项目地块技术指标 地块SWOT分析及综述 项目地块区位分析 华新高新区 市中心 沿 江 板 块 本案 项目处于华新高新开发区，是高新区未来发展的核心位置。 立新高新区 项目地块区域分析 项目地块四至分析 项目地块配套分析 项目地块技术指标 地块SWOT分析及综述 项目地块四至分析 项目东面：沐林美郡 项目南面：金星小区 项目北面：待开发项目 项目西南面：尚邦领域 项目西面：新城国际 本项目地块 长 丰 大 道 祝 融 路 项目地块两面临路，与已经开发的住宅小区隔路相望。不临路的两面一面与已经开发的小区相临，另一面与待开发的小区相临。地块无自然景观资源，只有城市景观。 项目地块区域分析 项目地块四至分析 项目地块配套分析 项目地块技术指标 地块SWOT分析及综述 项目地块配套分析 学校配套：南华大学、船山实验中学、衡阳市一中、爱音艺术幼儿园、博雅艺术幼儿园。 生活配套：缺少大型餐饮和大中型超市 休闲配套：长平公园 体育配套：比较缺乏 商业配套：香江城市广场 交通配套：长丰路、祝融路等，１路、８１路公交车 项目地块具有教育配套、休闲配套的优势，交通配套基本上能满足出行要求。但是对于日常生活的购物、餐饮配套还比较缺乏。 项目地块区域分析 项目地块四至分析 项目地块配套分析 项目地块技术指标 地块SWOT分析及综述 项目地块指标分析 用地面积：20386.8平方米，约30.58亩 建筑限高：70米 容积率：≤3.5 约134米 约188米 项目地块比较方正，容易规划布局。项目地块容积率指标较高，直观上适合规划小高层、高层物业。但是，项目地块大小有限，很难做出有特色的园林景观。 项目地块区域分析 项目地块四至分析 项目地块配套分析 项目地块技术指标 地块SWOT分析及综述 地段优势—项目位于华新高新开发区，且是开发区成熟区域。 一定的配套优势——地块东面有衡阳第一大开放式休闲公园—平湖公园，周边学校众多。 地块方正，呈长方形有利于小区规划。 生活配套还不够完善—项目周边日常生活购物、餐饮场所还不足。 项目地块面积有限——项目用地面积有限,很难形成良好的小区环境。 项目优势（S） 项目劣势（W） 机会点（O） 银行二次房贷提高首付与利率影响，投资购房减少的威胁