合富辉煌公园路项目市场定位研究报告2008.pptVIP

07年4月-08年4月各板块90㎡以下住宅 供销情况及价格对比 07年4月-08年4月小户型分面积市场供销情况 重点案例分析 重点案例分项分析 重点案例分项分析 分析： 目前市场小户型的主力供给面积集中在45-55㎡，该面积段也是市场对小 户型产品的主流需求范围。但是随着价格的提升，面积有进一步走低的可能。 小户型由于规划设计的限制（一般分南北向），部分产品在通风性及采光方 面均有一定缺陷。尽管面积小，但在功能上，大部分户型都满足了居家的基本要 求，包括卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间。大面宽、功能齐全的户型受到市场 的追捧。 重点案例分项分析 分析： 上表是对主要竞争项目小户型面积的累加统计，可以看出，40-60㎡是目 前市场的主流供应面积段。从前面的统计数据中也可以看出，在70㎡一下的 小户型中，最热销的是40-50㎡，其次是50-60㎡。两者基本吻合。 重点案例分项分析 分析： 对于小户型项目而言，由于规划户数多，居住密度高，使得车位配比一般都在 1以下。但对于档次和定位比较高的项目而言，车位配比相对要高一些，如长江路 9号。 重点案例分项分析 重点个案借鉴分析 产品规划布局 重点个案借鉴分析 景观规划设计 重点个案借鉴分析 户型设计 重点个案借鉴分析 配套 重点个案借鉴分析 服务标准 市场环境总结 宏观政策环境 受国内外经济大环境的影响，中国货币政策开始紧缩，并在短期内不会有方向性调整，加上土地政策的从紧及对第二套住房需求的限制，使得开发商的资金链明显绷紧。 市场供需环境 06、07年火爆的市场让开发商的开发热情空前高涨，并储备了大量的土地，未来1-2年内市场的供应量依然庞大，市场竞争更为激烈。 在需求层面上，投资需求明显萎缩，而二次及以上置业者也处于观望状态，刚性的自住需求将是市场最主要支撑力量，市场需求区域理性。 消费者心理 市场宏观调控政策趋紧，未来3-4月将是决定很多企业的命运的关键时刻，开发企业降价销售度过难关成为必然，消费者观望气氛现象明显。 市场环境总结 小户型市场 面对严峻的市场环境，对于开发商而言，缩小面积，降低总价是提高项目抗风险能力的有效手段，未来中小户型的市场供应量将会加大。 根据对目前市场的不完全统计，城中小户型将有20万㎡以上的潜在供应量，而在最火爆的07年，城中小户型销售量为14万㎡左右，按照目前市场趋势，预计今年城中整体成交量较去年将下降50%左右，小户型成交量假设下降30%，则08年小户型的销售量将在10万㎡内。城中小户型供应量已经饱和，供大于求。 另据网上资料显示，08年下半年南京房地产市场接近20家楼盘将陆续推出小户型房源楼，面积集中在40或50平方米以下的小户型，房源总数接近3000套，主要分布在南京城中、河西、江宁、城北、城南、城东等多个板块。 可以预计，下半年城中小户型的供需平衡将被打破，市场供应量充足，竞争将明显加剧。面积的精密控制，精装修的成本控制，到各种附加值、优惠措施，从当前市场在售项目中也可以看出市场的激烈程度。 项目价格建议 说明 价格的制定一般采用两种方法：一种是成本核算法，另外一种是市场比较法。本次定价我司建议主要是采取市场上比较流行的加权系数比较法，来测定项目的市场价格。 加权系数比较法的定价原则是，综合奥斯博恩庄园项目的综合质素，结合市场，对影响本项目定价的各种因素进行比较，运用科学的评估方法进行测定，并予以一定保险系数计算而得出。 项目价格建议 重要参考项目对比分值表 项目价格建议 比较因素加强分值表 项目价格建议 项目价格建议 项目自我剖析 项目区位分析 项目地块位于南京市龙蟠中路和瑞金路交叉口的西南角，北邻达美广场，东临龙蟠中路，西依外秦淮河。 从区域位置来看，本案处于南京主城区的东部，介于城市商业中心与城东住宅集中区之间。 项目自我剖析 项目周边资源分析 路网：龙蟠中路（城市快速干道）、瑞金路（城市次干道）； 交通：地铁二号线逸仙桥站（距离本案约1公里）、37、49、55、79等十几条 公交线路可达地块周边； 医院：军区总院、八一医院、四五四医院 学校：瑞金路中小学、瑞金北村小学、公园路体校、南航等； 景观：秦淮河、明御河； 历史人文：明故宫、明御河、拍川桥遗址、公共体育场原址、复成桥等； 项目自我剖析 项目SWOT分析 项目市场突破点分析 项目分析