北京_金融街园中园_产品定位报告（三期修改）.ppt

* * 两河交汇景观——温榆河、坝河 未来规划利好——通州新城、M6号线 产品机会——灵活创新型产品 低密氛围——综合容积率1.08 借助区域规划 发挥环境优势 打造低密氛围 产品创新发力 项目核心价值 第三产业分类 生产性服务业 现代服务业 文化创意产业 1 信息传输、计算机服务和软件业 60电信和其他信息传输服务业 61计算机服务业 62软件业 2 金融业 68银行业 　 69证券业 70保险业 71其他金融活动 3 租赁和商务服务业 73租赁业 　 74商务服务业 　 7440广告 7491会展 7480旅游服务 7450知识产权服务 4 科学研究、技术服务和地震勘探业 75研究与试验发展 　 76专业技术服务业 　 7672建筑设计 7673城市规划 7690其他设计 77科技交流和推广服务业 　 78地质勘查业 5 文化、体育和娱乐业 　 88新闻出版业 89广播、电视、电影和音像业 90文化艺术业 91体育 92娱乐业 0 朝阳区统计局数据： “在企业法人单位中，从业人员在50人以下的企业法人单位42573个，占全部企业单位的92.8%。” 广告 电视与广播 建筑 流行设计与时尚 艺术及古董市场 会 表演艺术 设计 电影 工艺 软件与计算机服务业 出版 会 创作 面向服务业中从事信息技术、电子商务、文化创意、贸易、技术服务类的小型公司——微总部 客户定位 1、城市中心区客户在承受高额且还在上涨的租金，而企业还需要发展壮大，满足其外溢需求； 2、东部区域及通州本地客户办公栖居于厂房改造的创意园或者旧的商住楼，满足其升级需求； 3、满足客户投资需求； 万豪梦幻动漫中心 天籁轩在建写字楼实景图 客户定位 智慧型企业独栋办公平台 产品定位 定位原则 开工时间：三期计划在2012年底前开工 大客户：大客户合同未定，因此要按是否含大客户分别出方案 产品偏好：尽多排布独栋、联排一类的小楼，较一期产品可更小更密 产品品质：参照一二期同类产品，保持独栋高附加值特性，大办公增加私属园林景观。 配套：三期偏于项目内侧，不宜设置大体量配套，可满足当期办公需求即可。 金融街园中园B1-3地块产品定位报告 项目地块基本情况 市场调研 定位结论 产品规划设计建议 销售/经营模式建议 地块位置价值 ①北侧、西侧：市政绿化带，可以充分利用，形成的在公园中的私家花园，价值最高； ②南侧：通达性较强，与南侧小独栋呼应，适宜排布小体量产品； 小独栋 600平米 ＞ 联排 300平米 ＞ 大办公散售 100平米 ＞ 独栋办公 1200平米 产品价值排序 ＞ 大办公整售 7000-2000平米 已售产品价值排序 自用＞投资 0.3栋 13954 2600-6000 整售 写字楼 投资＞自用 1套 15601 500-600 散售 写字楼 自用＞投资 0.5栋 17283 990 大独栋 　 4.8栋 16800 550-800 小独栋 二期 投资\自用\居住1:1:1 6.3栋 16400 550-800 小独栋 一期 客户购买用途 月均去化套数 成交均价(元/㎡) 产品面积(㎡) 产品类型 　 550-800㎡小独栋＞990㎡大独栋＞500-600㎡散售写字楼＞2600-6000㎡整售写字楼 价值排序（综合月均去化套数考量） 波士顿矩阵 高 高 相对市场占有率 市场成长率 明星 小独栋、联排 问题 写字楼散售 现金牛 大办公整售 瘦狗 1000-2000平大独栋 小独栋及联排具有市场稀缺性，现在及未来无供应 已有客户验证，不需要大规模找客户 市场稀缺 写字楼散售需重新规划产品，要较长的市场培育期，要有已投入使用的丰富配套。 定位为小微企业，重新积累客户， 考验内功，速度慢 2个大客户均要2万平米。但总结以往经验，谈判周期较长，不确定性过大。下单前开工要有更多大客户资源积蓄，同时做好散售退路。 回款快，有风险 大独栋产品为目前办公市场主流， 郊区同质化产品较多， 相比较，我项目位置有优势， 但周边缺乏产业支持。 竞品工业产权，定价较低 市场同质化 大写字楼预留散售条件 4栋大写字楼总价较高，应考虑在整售不利时可具备散售条件。应能满足整栋、半栋、整层、分户销售条件。 1、建议每户预留水电计量条件，每户预留电信、电视接入条件。 2、核心筒合理规划，提高得房率。 Ⅴ价值模式定位结论 5112 　 54068 　 7500 41500 　15 总计 351.8 7036 1668.75 11125 500 1500 1 机房 2160 7200 17400 14500 3000 12000 10 商务独栋 2600 6500 35000 12500 4000 28000 4 大写字楼 地下总价 地下均价 地上总价 地上均价