新政背景下鞍山东亚推广策略(5.12).ppt

新政背景下鞍山东亚推广策略 4.17政策出台背景 2009年12月9日 国家出台十一条房产新政，主要为打击投资型购房，加大普通住宅的供给。 2010年3月15日，北京涌现出新“地王” 6宗地块成交总价143.5亿，获得“地王”称号的3地块,均由央企竞得 2009年12月17日，明确开发商以后拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 与07年的房地产政策相比力度较为温和 与07年出台的70/90政策相比，此次打击囤地的力度也较弱 3月2日房地产成为两会讨论最热话题，收到提案428件，立案345件。高房价、保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控等提案成为关注焦点。 两会后并没有针对房地产具体的细则出台 地王的出现意味着房价将再次被推高。 3月18日国资委要求78家不以房地产为主的中央企业加快调整重组，完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务 。 央企的退出对于高地价来说并不能起到抑制的作用，也不是解决高地价的根本。 2010年以来政府持续出台的房地产政策多是一些软性的政策， 调控力度不明显，对房价抑制作用不足。 成因︱调控力度不足 3月22日，国土部首次提出要制定保障性住房供地计划，各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。 此消息对于频出新政的房地产市场来说，无疑又传递了收紧趋势的信号。 2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高。 09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平方米，同比09年1季度上涨16%。 2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3% 09年下半年以来，房价持续快速上涨，达到近年新高 成因︱市场表现 第三套房贷可暂停发放！！ 限制外地居民贷款买房！！ 地方政府可限定购房套数！！ 商品住房价格过高、商行过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款 4月17日国务院新政 首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50% ；利率1.1倍执行 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房住房贷款 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时间内限定购房套数 三套及以上~ 限制投资客户购房！！ 限制外地投资客户购房！！ 银行风险限制、地方政府可自定套数监管！！！ 二套房贷收紧！！！ 收紧信贷，抑制投资及投机需求。 2010年︱最新市场变化（政策） 政府的调控手段还留有较大空间。 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 4月17日国务院新政 获悉，财税部门在这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。 2010年︱最新市场变化（政策） 4.17新政的出台将使得现有市场进入平行调整期，对于目前快速上涨的市场起到很好的抑制作用。 【新政点评】 相关市场反映 一线城市市场表现 北京二手房房源激增30% 购房委托量下降25% 随着新国十条的出台，北京的二手房市场已经显现出房源增加，购房者观望的态势。 上海市中心豪宅现投资客清仓式挂牌 二手豪宅市场波动明显，据沪上房产中介门店反映，政策出台后几日内，挂牌量上升10%左右。不少投资客纷纷将手头的3-4套房源打包挂牌，要求比较迫切，并主动让出5%左右的议价空间。相比之下，买家则陷入沉寂，上门看房数量大幅减少，部分客户明确取消了原定的购房计划，进入观望。 新政后广州二手房市场扫描：放盘量增10%~20%放盘价降5%~10% 调查广州二手市场发现，市场放盘量增加了10%~20%，而放盘价调低5%~10%左右。市场预计近期成交量将出现萎缩，不过楼价下跌空间最多在10%左右。 深圳二手房市场重回观望气氛 新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客出现大量抛盘的情况。业主更纷纷打电话要求尽快出货。挂盘房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。 收紧信贷，抑制投资及投机需