马鞍山中央花园三期发展纲要.pptVIP

产品定位 主题商场 1-2F 商务公寓 3-4F 城市公寓 5-24F 功能布局（主推） 城市公寓（商住） 商务公寓（休闲商业+办公区） 商业（手机城） 3-4层 1～2层 5-24层（原5-19层） 将项目城市公寓改为平层+挑高的格局，增加产品多样性及整体销售收入。偶数层平层，奇数层为挑高 1F6米 2F4.8米 3F3米 4F3米 5—24F 偶数层3F 奇数层5.2F 总层高96.4 平层挑高：1：1 将项目城市公寓改为平层+挑高的格局5-10层为平层，11-22层为挑高， 挑高平层：2：1 商业功能布局及业态 方案A 1F\2F 手机卖场 其次 南京 3F\4F 数码电子港 最后 合肥 芜湖及本地 5F\6F 练歌店 首先 南京 方案B （主推） 1F 手机卖场 2F数码电子港 四：客户研究及户型建议 职业构成 所占比例（%） 购房目的 购买户型 （平米） 购买总价（万） 南京及周边房产投资者 30% 投资 30~60 20~40 过渡居住 35% 投资、自住 40~50 28~35 自由职业SOHO族 15% 改善环境 50~60 35~45 小公司购买及驻外机构 10% 办公、商住 60~90 45~55 其他 10% 投资、 自住 30~70 21~50 目标客户群构成 第一层：地段、总价、户型、升值潜力 第二层：物业经营、商业配套、物业管理 第三层：品质感、交通、付款、工期等 目标客户群需求认知与价值构建 房 型 面积区间 户型比例 备注 一室一厅 30-40㎡ 13% 挑高实际面际为公寓的1.5倍 一室一厅 40-50㎡ 50% 两室一厅 50-60㎡ 37% （1）城市公寓户型面积配比： 可以将3米的共公走廊设置为3米+2.2米层高，北向位置顶层可多出面积，便于去化。 房 型 面积区间 户型比例 备注 一室一厅 50～60㎡ 60% 建议以整层+分割式销售 两室一厅 70～80㎡ 40% （2）商务公寓 （3）商铺 分割成产权式商铺对销售， 为了便于于物业的拆零销售，商铺的面积设置要灵活，最小面积可划分为1.5M×2.2M，这样可降低总房价和置业门槛；从经营的角度上看，这样的划分利于小业主的经营，而将若干个相连的小商铺组合起来，可形成为100—200M2的大店铺，也可形成整层楼的经营格局。 五：项目价格建议 平层价格: 4000元/㎡ 挑高价格: 5200元/㎡ 办公:4200元/㎡ 商铺价格：2万元㎡ 价格建议 注:权重是比较项目与本项目的可比度. 挑高精装修价格=毛坯价格×挑高系数=5700元/㎡ 考虑到项目挑高有一定市场风险，建议为5200 项目名称 权重（权重：1） 产品（权重：1） 装修程度 均价 新纪元国际 0.8 0.88 精装修 4800 海外海·名筑时代广场 0.95 0.9 毛坯 3800 康泰佳苑 0.91 0.92 毛坯 3700 项 目 面积（M2） 销售单价（元/M2） 销售金额（万元） 停车场 不销售 商场一层 1403 20000 5374 商场二层 1284 商务公寓 1284*2 4200 1079 平层公寓 1032*10 4000 4128 挑高公寓 1032*10 5200 5366 总计 约１.６ 市场价参考销售收入 六：项目阶段性营销方案 销售 推广 城市公寓5-12层 商务公寓+城市公寓20-24层 城市公寓13-19层+商铺 包装先行 活动营销+招商造势 活动营销+促销 入市时机 本项目正式发售的时机取决于法律文件、工程进度、楼盘包装宣传工具等的完成情况、周边竞争对手以及考虑房地产销售的黄金季节等的因素。 计划： 公寓——2008年3月1正式公开发售 商铺——2008年6月1正式公开发售 营销推广布线 第一阶段 引导期 第二阶段 开盘期 第三阶段 强销期 第四阶段 扫尾期 商铺 公寓 第一阶段 开盘期 第三阶段 扫尾期 在本项目的整个营销推广过程中，建议遵循“针对性强、覆盖范围广、营销成本低、品牌塑造”的实效性营销原则。 因此以“产品特色功能、投资优势、城市发展核心等硬性特征”为主，塑造产品差异化形象，辅助媒体营销和活动营销，引起目标客户群的关注并产生强劲的购买力，真正做到低成本且行之有效的营销。 本项目属中高档物业，现场销售采用“体验式营销，注入强劲的文化特色和项目标签，以充分吸引目标客户群的注意力，以树立项目在市场上