杭州临平项莱蒙商业中心租金制定方案.docVIP

临平莱蒙商业中心项目 租金制定方案 一、项目成本预算 1、相关面积表 总建筑面积 48486㎡ 地上建筑面积 42615㎡ 营业面积 37722㎡ 一层车库 3944㎡ 地下及半地下建筑面积 6447㎡ 幕墙安装面积 4000㎡ 注：幕墙只在临藕花洲大街、迎宾路两侧墙体安装，根据边长、层高估算幕墙安装面积约4000㎡。 2、成本计算表 序 号 项目或费用名称 单方造价(元) 计算公式 总额（万） 一 土地费用 482.5 *42615㎡ 2056 二 各种规费 50 *48486㎡ 242.4 1 白蚁防治费 2 墙体改造费 3 房屋面积测绘费 4 城建档案押金 5 绿化费 6 培训及其他费 其他部分规费已包含于建安及后述其他费用用 三 勘察设计费 70 *42615㎡ 298.3 1 地质勘探费 5 21.3 2 设计费 65 277 四 建安成本 1993.7 （单方） 8496.1 1 土建 850 850*42615 3622.3 2 基坑维护 60 60*42615 255.7 3 幕墙安装 1000 1000*4000 400 4 给排水、电气、消防 180 180*42615 767.1 5 通风、空调 350 350*37722 1320.3 6 电梯 100 100*42615 426.1 7 自动化、安防 50 50*42615 213.1 8 建筑工程 350 350*42615 1491.5 五 其他配套费 89 *42615㎡ 379.3 1 电力 40 2 电信 8 3 有线电视 6 4 室外亮化 20 5 绿化.建筑小品 15 六 工程其他费用 22.9 *42615㎡ 97.6 1 工程质检.监理费 19.9 建安费用*1% 3 标底编制费 1 4 物业基金 0 65元/平米代收代缴 5 工程许可证、公证费 2 七 销售、招商费用 100 *42615㎡ 426.2 八 管理费用 99.7 建安费用*5% 424.9 九 财务费用 100 *42615㎡ 426.2 十 保险费用 3.5 *42615㎡ 15.1 十一 不可预见费 49.8 建安费用*2.5% 212.2 十二 人防支出 40 *42615㎡ 170.5 十三 销售税金 合计 总成本 3101.1 13215.3 注： 1、销售、招商费用包括广告费用、代理费、销售道具费用、销售人员人工费用等开支。 3、各种税费未计算。 则本项目总成本为：13215.3万元 二、项目收益评估 1、价格建议及销售、租赁总额 在目前已有的市场资料及项目档次、定位的基础上本案的销售、租赁指导价格如下： 1.1、租赁价格及年租金 （单位租金单位：元/㎡·天） 一层 二层 三层 四层 单位租金 4.5 6 5.5 1 面积 6362 3703 9426 总租金 （万元） 1045 811 344 注：1、上表面积按实际可出租面积计算，除去车库、沃尔玛实用面积。 2、则除沃尔玛外，年总租金收入为：2200万元。 其中沃尔玛的使用面积为18231㎡，按35元/㎡·月的租金计算，则沃尔玛的年租金为765.7万元。 则全部商业面积的年租金为：2965.7万元 1.2、销售价格及总额 按12年的投资回报周期、第二年的租金价格为标准租赁价格计算，则建议销售价格如下： 一层 二层 四层 均价（元/㎡） 19710 26280 4380 面积 6362 3703 9426 可销售总价（万元） 12539.5 9731.5 4128.6 则除沃尔玛使用面积外， 可销售面积总销售收入为：26399.6万元。 1.3、实际可行销售、租赁比例及价格分析 上述的租赁和销售计算，只是按照扣除沃尔玛需求面积外统一的全租赁或全销售总额计算，在此，则根据项目实际目标销售和出租的范围进行计算。 根据当前项目情况及实际目标，一层商铺面积（扣除车位及沃尔玛使用面积）进行销售，二至四层商铺面积（扣除沃尔玛使用面积）出租，2-4层物业面积长期持有。 则商业一层可销售总额为：12539.5万元 二至四层年租金为：1920.7万元 2、相关销售税金 税种 计算公式 金额(万元) 营业税 销售额的5% 627 城市维护建设税 营业税的7% 43.9 教育费附加税 营业税的3% 18.8 印花税 购房合同的3/1000 37.6 注：按一层销售总额12539.5万元计算销售税金 则一层销售税金为：727.3万元 一层销售收入为：11812.2万元 3、资金平衡点分析 项目投资总成本为13215.