龙泉·明珠广场项目营销策划思路沟通（汇报稿）.pptVIP

项目SWOT分析 Strength 优 势 本项目位于城市主干道船山大道与蒸湘路交汇处，位于城市三大商圈之一的核心，占据该区域商业发展的龙头地位，拥有无法复制的区位优势。 火车站商圈 （次中心） 市中心商圈 （主力商圈） 晶珠广场商圈 范围界定：船山大道与蒸湘北路交汇处； 规模界定：市级副商圈 市中心商圈 范围界定：中山路与解放东路交汇处（北至船山大道，西、南至环线路，东至湘江大道）； 规模界定：市级中心商圈 火车站商圈 范围界定：以火车站为圆点，周边一公里范围； 规模界定：市级次中心商圈 晶珠广场商圈 （副商圈） 蒸湘路 船山大道 解放大道 蒸阳路 晶珠商圈 项目分析 项目与晶珠广场为依托，拥有成熟的商业氛围。以晶珠百货为主形成了超市+购物中心+餐饮娱乐的商业格局， 主要提供国内国际一线品牌为主，与核心商圈的广百构建起衡阳中高端消费的聚集地。 项目SWOT分析 Strength 优 势 项目一期经营状况分析 规划情况 规划为集中式商业裙楼，建筑面积57000平方米（含6000㎡地下停车场） 运营情况 已经正式开业运营，目前运营状况良好。一定程度上满足了衡阳的中高端消费，但以服装为例，一线品牌消费外流现象还较为明显。 业态规划 负一楼：综合超市 一楼：经营珠宝首饰、精品手表、高档化妆品、饰品、精品箱包、鞋帽、运动器具和运动服饰等； 二楼：经营高档名牌男装、时尚女装、床上用品、通讯、针织内衣等； 三楼：KTV、美食广场、儿童游乐、足浴； 四楼：餐饮、商务会所 辅助设施 设有大型停车场、辅助业态完善，基本形成满足高端需求的购物中心。 经营分析 目前商场以扣点模式进行经营，商户无租金压力，预计主要产品为厂家终端。超市租金预计在0.3元/㎡/天左右。餐饮娱乐业态预计租金在50元/㎡/左右，预计十五年回收成本。 项目分析 按照项目目前的规划及定位，存在很大的局限性： 由于项目位于城市中心核心地段，相对价格较高，目前规划户型面积区间小，导致总价普遍偏高，大大缩小了客群范围。 目前户型设计比较单一，客户可选择空间很小，户型设计的合理性、舒适性、人性化等方面尚待改进。 项目位于如此地段，按照商住楼标准作市场定位，可行性有待商榷，势必大大降低整个项目价值提升。 Weakness 劣 势 总户数 384户 100平米以下户数 144户 面积区间 85㎡-140㎡ 预计总价范围 25万-40万 项目SWOT分析 项目分析 项目SWOT分析 武广高铁 衡阳，“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，为国家重要交通枢纽。 随着武广客运专线建成通车，其中衡阳境内总长138公里，“2小时经济圈”将推动衡阳真正融入泛珠三角区域经济圈。 此外，“衡茶吉线”的建设，将大大方便衡阳进出江西和福建地区，至于“湘桂复线”的建设，将大大提升衡阳进出广西的效率。 衡阳在未来的区域经济发展中优势明显 Opportunity 机 会 项目分析 船山大道 五一大道 五一商圈 晶珠商圈 本 案 项目SWOT分析 从长远来看，由于本项目占据交通十分便利的枢纽位置，其商业发展地位堪比长沙五一商圈，势必成为衡阳未来城市发展中的区域商业中心。 Opportunity 机 会 项目分析 项目SWOT分析 商业总面积较大，业态分布广泛，趋于饱和。一期商业面积已达57000 ㎡，目前裙楼商业规划为21814.6㎡，无疑为商业的销售和招商带来一定难度。 商 业 商住楼 Threat 威 胁 项目分析 项目SWOT分析 Threat 威 胁 2009年，全国房地产市场经历了冰火两重天的大逆转，绝大部分开发项目均获益匪浅。 2010年，国家已经开始收紧银根，采取适度控制房地产过热的发展速度，会给市场带来诸多不可预见的因素。预计在今年下半年，整个市场的热度会有所下降，因此，宏观调控的威胁不得不防。 项目分析 项目SWOT分析小结 Strength 优 势 Threat 威 胁 Opportunity 机 会 Weakness 劣 势 稀缺市中心地段、成熟商圈 项目规划定位存在很大局限性 区域的发展优势、专业团队介入 商业体量大、缺乏整合、市场宏观调控 我们，雄踞片区商业发展的龙头地段 项目分析 晶珠广场 市场行情剖析 项目特征分析 项目整体定位 核心价值塑造策略 物业调整及营销建议 如何充分发掘本项目的优势化解劣势？ 如何充分抓住机会避开威胁？ 如何寻找市场突围？ 项目定位 项目定位思考 在这里，出行四通八达 在这里，完全一站式购物 在这里，享受完善的配套 在这里，轻松完成商务应酬 在这里，创造更多的财富 …… 我们，打造精英贵族的生活特区 项目定位 项目整体定位 时尚国际潮流生活特区 借助项目区位优势，充分挖掘商圈龙头地位的整合、聚核效应，形式“