星级酒店项目 投资可行性分析报告.doc

【黑龙江省】 星级酒店项目 投资可行性分析报告 香港光源投资集团有限公司 黑龙江省林立房地产开发有限公司 日期：2009年10月22日 目 录 前言 一、酒店业市场调研与分析 ——中国酒店业发展状况分析 ——黑龙江省酒店业发展状况调查及分析 ——黑龙江酒店业发展配套状况及分析 二、酒店投资与经营开发模式分析 ——酒店投资模式分析 ——全国及国际品牌酒店管理公司介绍 ——本项目开发模式建议 三、项目概况与分析 ——项目概况 ——项目地段情况分析 ——项目可竞争类比酒店分析 ——项目客源市场分析 ——项目SWOT分析 四、酒店定位与功能规划 ——项目定位及依据分析： ——酒店功能布局及功能面积规划建议 ——项目整体布局规划建议 五、项目投资估算与财务分析 ——项目建设投资估算 ——酒店投资收益分析 ——财务评价 六、风险分析与防范措施 ——市场风险 ——经营管理风险 ——金融财务风险 ——投资者风险 七、可行性研究结论 前言 可行性论证是项目投资成功与否的最基本测算，一般来说，规模以上的投资（指人民币 500 万元以上的投资）都应该进行可行性论证，否则就是盲目投资. 任何投资项目都必然面对的投资风险，风险的发生主要来源于区域经济环境发生变化。所以必须对这种发展趋向进行深入分析，对区域未来发展前景、消费力变化、行业吸引力等有基本的判断，有理论上的结论和充分的数据支持。 许多企业失败的原因之一就是对市场情况和市场未来发展情况缺乏清醒的判断，盲目乐观，自以为是。巨额投资付之东流才后悔莫及。  可行性论证将对项目的投资环境和投资风险进行深入和客观的分析，酒店、餐饮、娱乐、康乐等行业因为门槛比较低，投资回收快，深受投资者的青睐。但随着行业规模不断扩大，市场空间越来越小，市场竞争越来越激烈，怎么保持企业的核心竞争力？在有限的市场空间里寻找竞争取胜之道？这是可行性论证的另一个课题。  可行性论证将为投资者提出：项目发展的基本思路、 核心竞争能力的构成。对项目的前瞻性和差异性进行初步设计。 项目的市场定位、客户定位和功能定位是企业今后经营管理的基本出发点，同样也是建筑档次、装修档次、设备档次的基本根据，可行性论证对这些进行分析和规划，为项目发展打下良好基础。 任何投资都必须有精细的投入和投资回收计算，可行性论证对项目的投资总额进行估算，对经营形势变动（比如乐观、正常、差等各种情况）的经营利润和现金流进行动态分析，找到项目盈亏平衡点，从而判断项目是否可行。 可行性论证还将对项目市场风险进行分类归纳，同时提出风险防范方法，使投资者做到心中有数，最大程度保证投资回报。 酒店业市场调研与分析 一、中国酒店业发展状况分析 ??(一)酒店业发展的基本态势酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长1980年旅游涉外酒店203家，到200年星级酒店家，增长近倍。2007年，旅游酒店数量达到14327家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20%。另外，在五星级之上增设“白金五星级”，北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店、广州花园酒店三家饭店07年8月被正式批准为“白金五星级饭店”。全年社会消费品零售总额89210亿元，比上年增长16.8%。住宿和餐饮业零售额12352亿元，增长19.4%。 （资料来源：国家统计局??? 2009年1至月，中国住宿与餐饮业零售额达到亿元，同比增长，占同期社会消费品零售总额的比重为成，拉动社会消费品零售总额增长。月，中国住宿与餐饮业实现零售额亿元，同比增长，创今年月度增速新高。德勤会计师事务所进行的酒店基准调查显示，2007年期间中国酒店经营商将每间可用客房收益提高了3.2%，达到86美元，而入住率则达到67.9%。二级城市的客房收益增长最迅速，为6.9%，而主要城市的客房收益增长率为4.0%。居民数量超过500万人的主要城市业绩不如二级城市，目前经营商期望近期投资、旅游业的发展以及奥运效应，有助于主要城市在入住率和客房收益两方面都实现持续增长。 　　酒店业局部供给过剩部分酒店项目回报率差 　　2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。 　　从200、200年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓