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关于开征物业税几点思考 　　【摘要】随着国家对房地产市场宏观调控的逐步深入，物业税开征成为一个热门话题。赞成说认为物业税对国家经济和财政大有裨益，可以抑制房地产投机行为；反对说认为物业税开征缺乏民意基础，可能带来很多负面影响。笔者认为虽然物业税还有许多不确定性，但其是顺应中国房地产事业发展的。 　　【关键词】物业税 物权法 房地产 税费 房价调控 　　 　　2010年党和国家重拳出击连续颁布“国八条”、“国十条”等新政对房地产市场进行降温调控。上海、重庆又迅即开征物业税，部分城市的示范作用是否会在全国导致“多米诺”骨牌效应？ 　　 　　赞成说 　　 　　《物权法》出台为物业税征收提供了法律保障。2007年3月，十届全国人大五次会议通过《物权法》。它的出台，为公民个人、企业置业和利用物业提供保障，为物业税开征创造法律条件。首先，物业税是一种财产税，明晰、完善的土地产权制度是征收物业税的前提条件，而《物权法》明确了对私人财产的保护，明晰了产权关系，从而为物业税的开征做好了前期准备。其次，《物权法》理顺了产权关系，明确了公私权属，采取了不动产登记制度，扩大了物业税的税基范围，为税率确定提供依据。最后，《物权法》明确规定：“住宅建设用地使用权期满后，自动续期。”这一规定出台后，受到了一致肯定。但是，如果在实际操作中，每家每户都到政府部门去申请续期，将消耗大量的行政资源，因此物业税的开征无疑是落实该规定最有效的办法。 　　物业税征收可整合繁杂的房地产税费，取消差别税费。我国房地产行业目前税费繁杂，政出多头，收费项目多，规范性不强，征管不力。物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产税费，公平税负的厚望。 　　纷繁复杂的税费加大了房地产的成本，造成了房价高涨。同时繁杂的税费也使得房地产行业中滋生了许多腐败、偷税漏税的现象，所以物业税的出台被寄予整合繁杂税费的期望。 　　重复征税问题凸显，税负不公平。我国现行房地产税制中虽然很多税种名目大相径庭，但是征税本质却大同小异，有着内在必然的联系，甚至造成对同一税基重复征税??物业税的出台能够简化繁杂税制，取消重复税种，从而形成和谐的纳税氛围。 　　税费混乱，费挤税现象严重。由于“费挤税”导致了房地产的高成本和高价格，影响了房地产行业的规范性和稳定性，抑制了税收的稳健增长，并且由于收费权利属于基层，缺少监管，容易滋生腐败。 　　内外差别税制，有悖公平原则。在房地产税制上，我国内外有别，除外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》，此外内资企业同时还要征收城镇土地使用税，而外资企业只对房产征税，对地产不征税。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入WTO后，这两套税制的实行，将很大程度地损害内资企业利益，影响税收公平性原则。 　　物业税是防止土地失控、抑制房价高涨、稳健增加政府财政收入的有效工具。我国现行的土地政策在出让土地时采用“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等。对于地方政府来说，出让土地的收入无疑是除了国有资产外最丰厚的财政收入。土地失去控制，进而会带来一系列社会问题，房价高涨便是最突出的问题。物业税的开征，不仅可以严防土地失控，而且还能抑制房价过快、过高增长。我国现行房产税费是典型的重交易、轻保有的税制模式，一方面会提高新商品房价格，带动市场价格上扬；另一方面也容易滋生“炒地”、“炒楼”等房地产投机现象，使房地产市场迅速升温，不仅掩盖了市场真实需求，也增大了实际需求者购房成本。所以，只有开征物业税，取消或降低部分房地产开发、转让等流转环节不合理的税费，在房产保有阶段也收取相应的税费，从而打击“炒房”的不良现象，才能真正从源头上抑制房价过快的“虚高”增长。 　　中国财政当前的状况是基层财政困难，在农业税费取消之后缺乏自由的主力税源，几乎完全依靠上级政府的转移支付。此时，引入物业税，为地方政府提供稳定的自由税收收入，意义重大。统计数据显示，2004年全国商品房屋销售价格平均为2714元/平方米，而当年年末全国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米。物业税在各国的实际税率大部分介于实际房价的0.5%到1%之间。以平均销售价格作为平均房价的估计量，物业税税率设为0.5%，那么按照2004年的数据，全国城镇可以征收的物业税就应超过2000亿元，达到2004年地方政府本级税收决算收入总量的20%。 　　 　　反对说 　　 　　物业税的开征是否具有广泛的民意基础。中国法律的颁布、税种的诞生、税制改革的出台都应该坚定不移地代表广大人民的根本利益。而在此之前，肯定应先调查广大人民群众的意见。在目前部分老百姓对“物业税”是个什么税种都还没有弄清楚的情形下