物业管理概论(教学课件).pptVIP

案例1：这样理解物业管理对不对？ 张某和他一些朋友在谈到物业管理时，对以下一些问题不太明白，希望能有人给以答疑： 1.有人认为物业管理就是房产管理，只不过房产管理和物业管理所处的体制不一样，名称换了一下，其根本区别就是收不收费的问题；也有人说物业管理就是在原来的房产管理上增加点内容，比如扫扫地、浇浇花、看看门，这些看法对吗？ 2.物业管理就是为有钱人服务的吗？ 3.物业管理是为了解决就业而推行的一种措施吗？ 物业管理是完全不同于传统房管的一种物业管理模式，它是市场经济发展的必然，既不是专为有钱人服务的，也不是国家为了解决就业问题而推行的措施。 三、物业管理与传统房地产管理的关系 1.物业管理与传统房地产管理的联系 （1）从管理对象上看，二者都是对房地产的管理，内容上有许多相似之处。 物业管理的对象是物业，即对单元性房地产的管理，而房地产的管理对象则是房产和地产。 （2）物业管理是从传统的房地产管理中独立出来、并加以发展的。 随着经济体制改革的不断深入，传统的福利型、行政性的房地产管理体制已日益不适应社会经济发展的需要，因此，就迫切需要用新的管理体制来推动房地产管理体制的改革。而物业管理的引进，则是对房地产管理新发展的最好概括。可以说，物业管理是从旧的房地产管理体制中发展出来的，是房地产业的延伸和发展。 2.物业管理与传统房地产管理的区别 项目及比较内容 现代物业管理 传统房屋管理 物业权属 多元产权（私有、公有） 单一产权（国有、公有） 管理单位 物业管理公司 政府、单位房管部门 管理单位性质 企业 事业或企业性事业单位 管理手段 经济和法律手段 行政手段 管理行为 企业经营服务行为 非企业行为 管理性质 有偿服务 无偿、低偿服务 管理观念 为业主、住户服务 管住住户 管理费用 自筹、管理费、服务费等 低租金和大量补贴 管理形式 社会化、专业化统一管理 多头分散管理 管理内容 全方位多层次的管理服务 管房和养房 管理关系 代表业主，业主主导型 国家或单位主导型 管理模式 市场经济管理模式 计划经济管理模式 四、物业管理的原则 1.有偿服务：谁享用、谁受益、谁负担2.两权分离：所有权、经营权分离 3.?统一管理：产权的多元化易造成多家多头管理、 职责不明、责任不清 4.优胜劣汰：鼓励公平合理的竞争 5.自治自律：业主、使用人参与管理，监督物业管 理工作 6.建管结合：建管脱节，造成物业管理先天不足 7.权责对应：根据授权承担相应的责任8.科学规范：健全的规章制度，统一的操作过程，管理方法 要科学，管理手段要先进 9.合理收费10.?以业养业 五、物业管理的作用 1.实行物业管理能创造优美的环境 2.实行物业管理可以方便居民的生活 3.实行物业管理能延长物业的使用寿命 4.物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端 5.实行物业管理能克服“重建轻管”的思想 6.实行物业管理有利于吸引外资，促进对外开放 1.管理不到位现象严重。 由于管理体制是一种行政管理体制，管理人员工资、待遇是国家行政划拨；“大锅饭”思想严重挫伤了管理人员的积极性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象，许多房屋特别是住宅小区“一年新，二年旧，三年破”现象严重。 2.房屋的附属设施，公用配套设施无人管理，破损严重。 一些小区常看到杂物乱堆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵赛污水到处流，设备残缺不全；到处乱搭乱建，扰乱公众生活秩序。 3.住宅小区管理体制不顺，影响居住者得正常使用。 计划经济下，各主管部门对住宅小区的管理分配是各自为政。房地产管理、市政、园林、交通、供电、供水、居委会、派出所都可以对住宅小区管理发号施令。可遇到实际问题后该管不管，使简单问题得不到解决。 4.住房租赁管理方法不统一，政出多门。 国家福利性住房制度导致房租价格非常便宜，一些福利条件好的企业对职工的住房、水、电给予照顾，每月仅象征性收取几元钱。由于房租低廉，许多人纷纷抢租公房，甚至出现一家人占有几套公房现象，国有资产大量流失。 5.入不敷出，国家难以承受维修、资金负担重 我国采取低房租福利型公房政策，住宅投资损失很大，而国家又拿不出更多资金投入，造成了房屋超期服役，影响住房安全。据统计，80年代全国房地产管理机构直管公房2亿多平方米，每年要从城市维修费中划出大量资金进行补贴。1981年直管公房维修补贴33155万元；平均每平方米达1.50元。80年代末，每平方米需要4.70元维修费，才能维持简单的生产，除去一些房租以外，政府还要划拨补贴5－6亿元。这对政府