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和 泰 馨 城 营 销 推 广 报 告 沈阳中原物业代理有限公司 大盘操盘要点 先看本案的整体规划定位 “沈阳离市区最近的、现代化的卫星城 ” 卫星城 英文“Ｓａｔｅｌｌｉｔｅ ｔｏｗｎ”的直译 美国学者泰勒于1915 年在《卫星城镇》一书中首先提出这一概念 我们的定位 卫星城的诠释 —— 独立的城——自成一体的城镇园区 —— 生态、自然的园林规划——最适合人居住的园区 —— 现代化、完善配套 ——便捷、现代的园区 ——“四合院”式的园林规划——友邻园区 —— 人文的设计内涵——人文园区 园区规划具体内容 整体设计的五大重炮 第一炮 第二炮 第三炮 交通问题解决原则： 与原有国营公交汽车公司洽谈，把原有公交车路线延线到本案 与股份制或私营公交车公司洽谈，新开几条公交车路线，到市内各个区 社区巴士：本案虽属大盘，常规来说大盘效应的缘故，销售应该没有太大阻力，但也正是由于本案的地理位置，致使一期欠缺很多配套，所以建议在还没有形成大盘的规模效应前，开发商要暂时自行解决。社区巴士的设想，是开发商自行投资购买巴士，通往市内五区，待整个社区成熟起来后，政府自动配套公交车路线，我们的社区巴士就可以租给公交车公司用。 第四炮 第五炮 不同的分期定位的配套设施计划 1、2号地块 以自给型配套定位为主，部分教育、商业配套启动。 4、8号地块 教育、医疗配套开始落实。 3、5号地块 整体配套体系形成，并日趋成熟 6、7号地块 提高配套设施的档次及标准，提高项目品质 开发任务为： 就本案的整体规划而言， 二期开发存在许多弱势 相关的交通、生活、商业配套设施有限，无法有效的吸引消费者目光 项目起步阶段，人气不旺，市场知名度有限 因此本案二期迫切需要解决的问题 针对问题逐一解决 目标客群在哪里？ 客群分析 本案所处位置为城乡结合部，原住民有限 一期开始800户，原住民已经消化殆尽 二期开发需要向外延伸，吸引外区客群 以项目为圆心，向四周寻找客群 根据中原的调研结果以及本案的实际情况中原公司拟定本案二期的目标客群为： 铁西西部地区客群： 由于沈阳西进以及铁西西扩的大方向影响，2005年铁西西部地区将有近2万户的棚户区改造计划，按照补偿政策的制定，每户将获得6~8万元左右的补偿款。具备购房的基本条件。 周边的房价在2400~2800不等，高于了这些人群的消费承受能力，本案的价格、户型、总价款等优势明显。 多数的产业工人的工作地点转移到经济开发区，生活与工作场所距离过远，有着转移生活重心的需要。 皇姑区西南部地区客群： 该地区的目标客群组成主要以当地原住民为主，这些人有一定经济基础，但是受周边地区房价上涨的影响，无法消费区域内的项目，因此必然导致向外区域转移， 而本案可以通过价格优势来吸引这些客群到本案置业。 于洪区南进人流以及农民进城人员： 于洪区的不断改造，使城市面貌获得了较大的改善，而于洪区区域内的南北经济往来日益频繁，本案作为于洪中部区域，地处于洪区客流、人流、物流、商流的核心交汇区，必然会吸引于洪区其他地区的人员在本案区域置业，预计大部分的客群为于洪区南进的客流； 本案的西部地区就是著名的沙岭服装工业带，聚集了近6万人的服装加工人员以及私营业主。随着沙岭经济带的日益繁华，许多农民成为了私营业主，获得了丰厚的资金回报， 很多农民都有进城买房的想法，同时又离不开工作的地点，本案作为距离沙岭最近的项目之一，可以有效的吸引农民进城置业。 经济开发区产业工人 作为新兴的工业产业中心，张士开发区在今年的快速发展过程中吸引大批的合资企业，包括世界500强企业入住开发区，加之铁西区的老工厂全部要搬迁到开发区内，因此，开发区的产业工人队伍不断的扩大，据不完全统计，预计2005年开发区内的产业工人将达到10万人的规模。 这些产业工人的收入稳定，具备相当的购房能力，将成为本案重点争夺的目标客户群体。 产业工人为客户主体 如何吸引目标客群的关注？ 根据中原公司的操作经验，对于地处城乡结合部的大型项目，吸引外来客群进入的必要条件为： 本案现状 交通状况极待改善 缺乏成熟的生活、商业配套设施 价格优势日益减弱 大盘的整体优势未有体现 交通状况有待改善 现有的4条公交线路通达地区有限 多数为分支线路，车隔长，车况差，出行不便 新兴的线路有限 市政交通规划不能为项目二期所用 生活、商业配套滞后 现有的商业规划多为远期规划，对二期帮助有限 二期商业配套以自给型为主，缺乏亮点 大型的商业设施如超市的引入时机不成熟 教育配套设施受人口密集度以及成熟度限制无法在短期内实施 周边生活配套设施欠缺，无法为本案提供补充帮助 价格