2011.3重大10期（下）.pptVIP

房 地 产 与 现 代 经 济 学 （工程硕士课程） 重庆大学建设管理与房地产学院 颜 哲编著、绘制 第一章 制度经济学导论 传统经济学理论与现实的不一致 制度经济学的兴起 制度经济学的主要理论 传统经济学的假定与现实的不一致 假定 同质同价，完全竞争 完全理性 完全信息 唯一目标 产权清晰 零交易费用 纯粹市场运作 制度既定 现实 异质异价，存在垄断 不完全理性 不完全信息 多重目标 不完全产权 交易费用高 政府干预 制度变迁 制度经济学的兴起 制度是协调人们相互交易、合作和竞争关系的共同的行为规则 制度在人们的相互作用中产生和变迁 人们在制度下活动，人们的活动推动制度成熟和创新 制度经济学重视对信息、产权、交易费用、合同、法律、政治决策、企业组织、制度变迁史等的研究 以科斯的产权和交易费用理论为学说的核心 坚持用传统经济学的方法来研究制度 制度经济学的主要理论 产权与交易费用理论 制度变迁分析 不对称信息与委托代理理论 制度性垄断与寻租 共用物品与外部性分析 第二章 产权与交易费用 科斯定律 产权与产权制度改革 交易费用 一、科斯定律 “科斯第一定律”：如果交易费用为零，那么不管最初的产权如何安排，自由的交易都能实现资源的最优配置 “科斯第二定律”：如果交易费用为正，那么产权的安排就对资源的配置有重要影响 有关的争论 如何理解“科斯定律” 二、产权与产权制度改革 产权概念 产权的特点 产权的功能 产权概念 几种主要的看法： 产权是由物的存在与使用引起的、被人们认可的人与人之间的行为关系。 产权是一种通过社会强制而实现的对某种稀缺资源的多种用途进行选择的权利。 产权是市场经济中在人们之间形成的、与经济物品相联系的、一系列排他的但可以平等交易的权利。 产权的特点 产权虽然与物相联系，但是归根到底它规定的是人与人之间在与这些物发生关系时应该遵守的基本行动规则； 产权有一个由社会惯例、成文规范到法律，从简单、直接到复杂、多样的发展过程； 产权通常是排他性的； 完备的产权包括财产的所有权、占有权、使用权、支配权、收益权和处分权等一系列权利，它们可以分别由不同的人拥有和行使； 产权应该有清晰的边界，而且可以通过自愿的有效率的交易调整它的边界； 产权既约束人们的行为也激励人们的活动。 产权的功能 保护稀缺资源不被浪费和破坏； 促进人们提高资源利用的效率； 引导人们把外部性问题内在化； 形成各种规则、制度、秩序，降低交易费用，促成人们的交易与合作。 应用：房地产领域的产权问题 复杂的房地产产权结构 最早出现，在西方已形成最完整、最复杂的产权体系 我国建设中的房地产产权体系不够完整、清晰、严密 部分空白（优先权等。地役权则由《物权法》确定 ） 产权状况与房地产经济运作 开发企业普遍实行私有产权制度，界限清晰，利益直接 房地产产权不清，使开发和交易障碍较少，约束松，容易打“擦边球”，暂时较便利 未来可能的纠纷多，交易费用高，处理困难 土地产权改革条件还不成熟，为社会稳定，需慎重处理。 房地产产权制度创新 所有权结构创新（合伙、合股、联合等） 产权的明确界定与合理划分 建立和完善房地产产权市场 三、交易费用 科斯：交易费用是获得准确的市场信息所需的费用，以及谈判、签订和维持合同的费用。 发现交易对手和交易价格的费用；度量、界定和保证产权，提供交易条件的费用；讨价还价、签订合同的费用；维持合同，监督、制止和制裁违约行为的费用；建立、调节和维持交易秩序的费用 外部交易费用、内部交易费用与公共交易费用 外部交易费用指市场交易费用 内部交易费用指组织管理费用 公共交易费用指与政府有关的管理、服务费用 事前交易费用与事后交易费用 事前交易费用发生在交易达成之前 事后交易费用发生在交易达成之后 内生交易费用与外生交易费用 外生交易费用不论是否有该交易都会发生 内生交易费用完全是特定交易带来的 应用：降低房地产领域的交易费用 房地产领域的交易费用 事后交易费用所占比例相对较高 内生交易费用相对较复杂 决定房地产领域交易费用的因素 交易涉及面广、分工复杂，开发商知识有限 开发周期长，不确定因素多 资产专用性强，交易频率通常较低 政策多变 降低房地产领域的交易费用 充分作好前期准备，加强监督咨询，降低事后交易费用 完善交易规则，变内生交易费用为外生交易费用 配合政府，懂法守法，降低公共交易费用 信息服务的力量 第三章 信息与委托-代理关系 不对称信息 委托-代理关系 激励机制设计 一、不对称信息 不对称信息概念 交易（或合作）双方掌握的有关信息在准确性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。 信息不对称的原因 分工 信息成本 机会主义 产权不清 信息不对称的后果 造成“内生交易费用” 形成委托—代理关系，损害委托人利益