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对2009年常州商品房价格上涨因素分析 　　房地产业是国民经济的重要产业,事关地方经济的发展和人民群众的切身利益。2008年下半年以来,为落实中央“保增长、扩内需”的精神,常州市政府出台了一系列促进房地产稳定健康发展的政策措施,收到了明显的效果,市场信心恢复的同时,需求大量增加,房地产市场的回暖,为全市经济社会平稳较快增长发挥了重要作用。但是,当前商品房价格上涨过快、价格过高已成为社会各界关心的热点。近期,人民银行常州中心支行对常州市房地产市场的最新变化情况开展了专题调查,并对商品房价格的上涨因素进行了分析。 　　 　　一、商品房价格震荡走高 　　 　　2009年3月份以来,全国70个大中城市房屋销售价格环比连续9个月上涨,且涨幅逐月提高,不仅一线城市房价早已超越了2007年的水平,二三线城市房价也跟风上涨。反观常州市情况,商品房成交均价虽未疯狂上涨,但也呈震荡上扬趋势。 　　2009年1-11月,全市商品房和商品住房成交均价同比分别上涨25.07%和32.05%,全年商品房成交均价最高的月份为10月,主要是市区部分高价楼盘集中开盘签约直接推动了成交价格的快速上涨;均价在11月份小幅回落后,12月恢复上涨,当月全市商品房成交均价为5237元/?,住房成交均价达到全年新高的4884元/?, 　　从图1成交均价走势情况来看,似乎房价变化不大,但从市场信息和房地产相关部门了解的情况来看,这一走势难以反映2009年房价上涨情况:一是由于成交均价受房源结构性因素影响,城市周边区域的低房价掩盖了部分区域或同一区域黄金地段的高房价。实际上,很多楼盘的房价年初以来涨幅已较为可观,市中心地段和武进区、新北区一些地段的楼盘均价超过7000元,有的楼盘已在万元以上,但部分区域均价低于4000元的楼盘也不少。二是由于2008年底和2009年初经济前景仍不明朗,开发商为促进销售、加快资金回笼,通过各种促销手段对房价进行暗折暗扣,甚至对购房者送车送黄金,而随着房地产市场的不断转暖和销售量的快速回升,优惠活动也相应停止,如果考虑到这方面因素,2009年商品房价格的实际涨幅要高于房管部门公布的数据。 　　 　　二、商品房价格走高的因素分析 　　(一)政策的刺激作用。2008年国???院出台了鼓励住房消费,促进房地产市场发展的系列政策举措,常州市政府也先后出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》、《关于支持居民住房消费的实施意见》等文件,采取了返还营业税及工资薪金个人所得税的地方财政留成等优惠措施。政策导向是影响房地产市场走向的重要因素之一,在中央和地方的信贷、税收、补贴等多方面措施的刺激下,2009年房地产市场快速转暖,房地产价格也得到了有力的支撑。 　　(二)土地价格的带动作用。今年初,国民经济和房地产市场仍处于调整期,房地产开发用地需求低迷,土地市场交易萎缩,尤其是全市的住宅类土地在前5个月一直处于“零成交”状态。随着房地产市场的逐渐转暖及房价上涨预期的不断强化,土地市场的情况发生转变,从2009年下半年土地的成交状况来看,常州已攀上了拿地小高峰。10月30日本地开发商以4.84亿元的价格拿下新北区某一地块,溢价高达242%,这一地块以楼面价3731.4元/平方米成为今年常州的新“地王”。进入12月以来,常州市土地市场共有12块土地拍出,开发商拿地热情仍然较高。一方面,开发商对未来的预期转为乐观,增强了其购地意愿;另一方面,销售速度的不断加快,开发商资金压力逐渐缓解,增强了其购地能力。两方面因素共同推动了土地市场上需求的回升,同时也推高了土地价格。土地是房地产产业的基本生产资料,土地价格的回升直接传导至商品房价格,带动商品房价格上涨。 　　(三)多方需求的推动作用。人民银行常州中支2009年四季度城镇储户问卷调查显示,居民未来购房意愿为14.5%,比三季度提高了5.5个百分点,同比提高6个百分点,说明居民未来的购房意愿有所提高。纵观2009年,对商品住宅的需求主要源于四个方面: 　　1.刚性需求的释放。前两年由于房价的不断攀升而受到抑制的刚性需求,借着本轮房地产优惠政策的推行及房地产市场的短暂调整而得以集中释放。2009年,常州市全面实施经济适用房货币化补贴,对于符合经济适用房申请条件的家庭可获得8万元货币补贴。实施货币补贴政策以来,全市有4590户家庭已签约购房,户均购房面积95.2平方米,户均购房总价38.9万元,有力地拉动了购房需求; 　　2.被动需求的增加。老城区改造、高铁及城际铁路的施工,造成大量拆迁,因搬迁居民购置新居而产生的被动需求不断增加。如仅沪宁城际铁路常州段正线就需拆迁各类房屋面积51万平方,涉及居民和工矿企业共2594户; 　　3.通胀预期带来的资产保值需求。经济的不断转暖,资产价格及部分食