常熟某项目最新报告.pptVIP

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常熟宏观价格明细 备注:通过计算一定时间段内整体涨幅得出季平均系数 6.3% 季涨幅 4个季度 整体周期 1100元/㎡ 涨幅 5400元/㎡ 目前均价 4300元/㎡ 06年第四季均价 07年价格预测 5835元/㎡ 08年第一季 5489元/㎡ 07年第四季 5164元/㎡ 07年第三季 4858元/㎡ 07年第二季 4570元/㎡ 07年第一季 4300元/㎡ 06年第四季 平均均价 季度时间 A.从本案位于区域整体位置来看,虽处于常熟副中心地段,但周边可比性楼盘较多,在价格上 也相差不多,故于价格定位上必须格外小心谨慎,建议初期售价较当期同期售价低50元/㎡。 B.目前区域内已经出现花园洋房、别墅及高层等物业类型,而市场了解到,市民对花园洋房钟 爱度与接受度都较高。建议在本案规划中,规划此类物业型态,以高品质,合理性的定价原 则,确立房源顺利去化并积聚人气,利于后期房源的顺利推展并渐进产生利润。 第二部分 项目规划建议 项目产品定位 资源借势 (地理位置、周边配套等优势) 产品设计 (户型配比、业态组合商业配置等) 景观优势 (建筑风格、园林绿化配置等) 城中花园厚宅 全新开发理念 思路 成果 一、 项目市场定位 1、市场定位依据——常熟的房地产市场属性: A.常熟房地产市场的供需情况仍然属于未饱和的状况。常熟大量的常 驻人口对商品房的购买仍然有需求。而目前供应的商品房量体仍然 趋于稳定的增长。 B.常熟房地产市场向北发展。周边区域的道路、配套也越来越完善。 以上两点,给项目的未来的销售提供了很好的市场基础和去化保障。 2、市场定位依据——项目的立地情况: A.项目地块位于常熟市市政府的西北侧,明日枫林楼盘正北面,原 双猫厂厂址。属常熟市市政府周遭地块,也隶属市新城市中心地 块,也是城市发展的方向之一。 B.项目周边的竞争项目较多,目前在售的就有华府世家等项目,周 遭又有多处地块可作为住宅用地,这对项目未来的销售带来不可 忽视的竞争力。 以上两点,给项目的产品设计和规划提出高规格的要求。 3、市场定位依据——常熟投南住北的现象: A.北边以常熟世贸为代表,以靠近文化片区为最大的优势,目前优势 体现在开发商品牌上,信誉和品质都有良好的保证。 B.南边以佳和水岸为代表,以靠近招商城片区为优势,但是由于招商 城附近外地客户较多,于是本市居民还是主要以北区为居住区域。 C.总的来讲,项目处在北区,依靠未来的发展优势。 通过以上的三点情况,项目目前的价格定位上,暂时还不能够超越北 区其他项目的价格。 在对本案周边项目进行大量调查以及针对目前项目的园林景观设想效果并结合居住质素的分析后,我们认为本案在定位上应当打造楼盘性价比高于同区域的所有项目的项目形象,借此形成项目卖点,与同区域竞争项目产生差异化优势。 因此我司认为本案应定位为 建筑风格显著、并与园林景观相结合的高档花园景观物业。 二、 项目物业规则 1、竞争项目物业形态定位分析: 多层、小高层别墅 多层、高层 多层 高层 高层、商业 小高层 高层 物业类型 香格丽花园 常福名苑 听枫园 华府世家 环岛凯尔顿 明日枫林 项目名称 结论:通过对周边竞争楼盘产品定位的观察,发现除了香格丽花园外,其余案件 仍停留于较单一的地产开发模式,比对整体城市地产开发,亦可察觉并无 案件在开发理念上拥有较先进思维,产品面向趋于单一,居住、投资两相 宜的产品并不多见。 2、项目物业形态定位建议: 5% 15% 45% 35% 比例 商业 酒店公寓 小高层 多层(含洋房) 种类 定位支撑: A.利用局部特殊产品点缀拉抬整体项目气势及品质,顺利拉升价 格; B.以多层,市场上相对安全产品,作为主力,确保项目前期去化; C.小高层打造电梯景观房概念,增加酒店式公寓产品,适当应用容 积保持开发利润。也与项目投资或居住两用的市场定位相符合。 D.商业设置以门面房为主,业种业态的设置也比较灵活。 3、住宅产品户型及面积配比建议: A.主要区域竞争项目华府世家的130㎡的去化速度最快。而且区域的优越性其实也 增加了这类产品的投资性并吸引其它区域客源; B.常熟客户层目前所能接受的总价在63万左右,随着房价的上涨,必然导致各家开 发商在产品面积上逐渐控制。 C.适当增加酒店式公寓产品,吸引投资客。由于酒店式公寓在常熟市场属于空白,所以我们对酒店式公寓的设置进行了严谨的分析。 支撑点: a.地段价值:项目的地段正处于新市区,又在古城区周边,交通十分便捷,周遭

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