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万科金域华府细分市场竞争分析 细分市场竞争图 竞争项目地图 项目必须直面各竞品低价竞争。 项目面临片区大量推售挑战。 竞争项目与本案对比—品牌 竞争项目与本案对比—地段及交通 竞争项目与本案对比—内部规划 竞争项目与本案对比—外部配套 高层一级竞争项目与本案对比—户型 高层一级竞争项目与本案对比—户型 高层一级竞争项目与本案对比—户型 竞品总结（一）：产品分析 一、公寓竞品 1、周边公寓存量逐步减少，本案入市时基本消化完毕； 2、竞争项目基本属于单体楼，产品设计常规，无园林小区及会所依托； 3、竞争项目发展商品牌效应较低，在周边环境较为杂乱的情况下物业管理服务将成为客户担心的主要内容。 二、住宅竞品： 1、区域项目多，放量大，品牌发展商较多，潜在竞争项目入市威胁度高； 2、本案在产品竞争上有一定品牌优势、项目位于区域中心，老城与新城接轨处； 3、产品赠送面积多设计上有众多亮点、内部配套齐全且档次优于较多项目； 4、本案为区域内唯一居住综合体项目，街区式商业及旗舰店聚合，将产生区域内优质高档商业配套； 5、本案有1500平米会所，其中有环泳池会所。 竞品总结（二）：借鉴点建议 恒大营销专题 价格策略 前期通过低报价大量蓄客积蓄人气，开盘前猛涨洗客。开盘当天大优惠，大折扣。 实景展示策略 在项目开盘之前都会将园林,会所,样板房全部展示到位,所见即所得,给客户视觉冲击,提升性价比,激发客户购买冲动。 推广策略 高调推广,高频率,高密度集中媒体轰炸,同时开盘前会邀请明星到现场助阵。 反复传播“开盘必特价，特价币升值”制造类似脑白金式广告效应。 精装修策略 全部以精装修销售,通过精装修的利润差价做为项目开发的赢利模式。 附件：项目简介 一级竞争项目— 恒大绿洲 项目基本信息 目前在售产品及未来推量 户型分析 户型分析 户型分析 一级竞争项目— 新城新世界 项目基本信息 目前在售产品及未来推量 户型分析 户型分析 二级竞争项目— 中城丽景香山 项目基本信息 目前在售产品及未来推量 户型分析 二级竞争项目— 星城映象 项目基本信息 目前在售产品及未来推量 户型分析 二级竞争项目— 茂化国家湘 项目基本信息 目前在售产品及未来推量 户型分析 项目位置：韶山路与井湾路交汇处东南角 项目位置：韶山南路与韶州路交汇处（女子大学北面） 目前主要存活是70-90㎡，约500套，均价5888 一级竞争项目— 新城新世界 在售产品：D4栋西侧160㎡四房，约100套 目前均价：4900元/㎡ 将售产品：D5栋、D6栋130㎡三房，160㎡四房 梯户比：2梯4户 推售时间：10年4月初 推货量：33层，2梯四户，总共200套 工期进展：封顶 10年推货量：二期及三期约8万方 D4 D5 D6 D7 一级竞争项目— 新城新世界 127.59㎡三房两厅两卫 尺度 户型进深长，餐厅采光差； 设计: 塔楼设计，2梯4户，通风采光效果差； 主卫正对过道，风水不好； 过道长，浪费面积大； 赠送 常规赠送面积，优势不大。 塔楼设计，进深长，餐厅通风采光效果差 一级竞争项目— 新城新世界 160.65㎡四房两厅两卫 尺度 户型进深长，进深比近0.5：1 设计； 塔楼设计，2梯4户，通风采光效果差； 户型畸形，浪费面积大，空间利用率低； 动静分区不明，两次卧对餐厅、客厅，私密性不好 过道长，设计不合理，浪费面积大； 塔楼设计，户型存在畸形，浪费面积大，利用率低 项目位置： 项目位于万家丽路与劳动东路交汇东南角 开 发 商：长沙中达房产开发公司 总规设计：深圳立方 销售代理：自销 物业类型：小高层、高层、洋房、商铺 物业公司：浙江绿城物业 占地面积：17万方 建筑面积：35万平米 容 积 率：2.14 绿 化 率：42% 建筑类型：高层（11层、18层） 开盘时间：2008年7月 交房时间：2011年1月31日（分批交房） 二级竞争项目— 中城丽景香山 二级竞争项目— 中城丽景香山 在售产品：二期33栋74㎡两房，127-140㎡三房，约60套 目前均价：5300元/㎡ 将售产品：35栋、36栋 梯户比：2梯6户 推售时间：10年4月初 推货量：11层，2梯6户，总共132套 工期进展：二期封顶，三期打地基 10年推货量：二期及三期约6万方 35 36 一期 三期 33 34 二级竞争项目— 中城丽景香山 140.5㎡三房两厅两卫 尺度 140㎡做三房，实用性不高； 设计 塔楼设计，2梯6户，通风采光效果差； 入户门正对客厅室外，前通后通，风水不好； 过道长，浪费面积大； 塔楼设计，动线长，浪费面积大 项目位置： 项目位于雨花区劳动东路与白沙路交汇处 开 发 商：中国水电