邢台市场调研报告及产品初步建议.pptVIP

* 邢台客户特征描述 通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出： 1.邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神 2.邢台人具有：开放、接受新事物的特征 具体表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求 3.消费力逐步提高 具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求产品的多样化和品质化 4.投资意识及消费意识还需加强 * 2009年市区国有单位人均年收入2.4万元左右 行业收入水平最高的为医疗卫生、政府公务员、金融保险、文体娱乐、教育等行业 城市一般家庭月收入在3000元左右。 主力客户群体-----城区稳定高收入人群：主要集中于公务员、大型国有企业员工等机关事业单位 * 高收入人群：面积要求110M2以上，总价不超过50万 代表群体： 市政府及其他机关公务员 区政府、区委及相关机关公务员 公检法系统 水、电供应系统 银行金融系统 医疗卫生系统 邢钢、冶金、冀中能源等国企员工 群体特征： 普通公务员及员工收入稳定，包括福利、奖金及其他补贴月收入约在2000元左右，年收入在3万左右 住房补贴高，多次置业的可能性比较大 购房 动机 主要是为了自住,改善居住环境 非常认同开发商品牌效应,关注产品品质及园林景观 朋友介绍及口碑 产品 需求 一般都是二次以上置业，要求面积比较大，110M2以上、总价不超过50万 配套 交通要方便 要求有一定的生活设施配套 对社区教育配套没有太高要求 资料来源：访谈 * 置业消费者状况——以自住为主，产品品质、环境是本地居民的重要关注点 置业情况 人群 居住现状 置业目的 主要诉求 备注 本地居民 周边居民 自建房屋较多，面积较大，环境比较差，有潜在置业需求 自住 消费不成熟，更关注价格、环境 周边较多村居 市区居民 拥有自有房产，但环境、户型一般，有一定积蓄，有二次置业基础 自住 相对价格，更关注产品品质和服务，包括地段、配套、规划、户型、园林景观以及后期物业管理 从业人员多数集中在机关事业单位 外来居民 周边县市 由于邢台是单核城市，周边县市高端人群有在长沙置业的需求 自住 高性价比，环境、配套 调研结果显示置业比例较少 外省市人群 在邢台置业比例较小 自住 更关注环境、价格、地段、配套 调研结果显示置业比例较少 投资客 看中邢台房产的升值潜力，置业投资 投资 地段、升值潜力 置业投资行为在邢台尚未形成规模 数据来源：调研资料 * 客户分析小结 主流客户为泛公务员群体，私营业主、国企员工。 置业目的大都为自主，投资行为相对较少 置业的关注点，首先是性价比，其次是地段，生活与工作地的距离 一般拥有第一套房屋，居住环境和户型都很一般； 由于多年的积累，拥有改善居住条件的物质基础； 主要诉求集中于社区规划、园林景观、户型、外立面等产品方面以及后期的物业管理服务； * 第一部分：大势研究 城市规划情况 宏观经济状况 人口状况 第二部分：房地产市场研究 一级市场 二级市场 第四部分：邢台客户群研究 第三部分：邢台市典型楼盘 第五部分：项目板块研究 * 项目所在区域的价值 处于城市自然外扩的第一站，是城市当前新区中，区域认知度较弱，配套设施相对不完善的区域 区域当前正在建设居住社区 较佳的自然环境，七里河，城市唯一的自然资源 区域内，已无大规模土地出让，本项目是该区域内资源较好的大规模项目 本项目 ★ 七里河新区 龙岗新区 高新技术产业开发区 离城市最近的新区之一，是城市自然外扩的第一站 城市核心区边缘 紧挨城市唯一自然水景资源--七里河。 属城市南部宜居向外扩张线上 七里河新区未来功能定位是以河湾湿地生态保护区庄园牧歌度假区、现代运动休闲区、都市休闲游览区、百泉风景游览区、东郊森林游览区。将成为一个高尚住宅区。 七里河新区在城市中属次中心区域，第二产业占绝对比例。 政府打造七里河新区时，工业区就以形成。但是政府在治理七里河两岸时，也对污染比较严重、未达标的电厂原有设备进行改造。并一定程度向南移动了。在一定程度上在推进七里河新区的发展。 ★ 本项目 工业区 * 本项目处于新区发展的质变阶段－由居住氛围的形成转向生活氛围的形成 新城区发展历程的4个阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 与城市间交通网络的形成 开始形成居住氛围 生活配套的完善进一步促进城市化和提升生活氛围 对周边进行辐射，形成区域中心 项目区域现处阶段 * 区域评价与未来展望 区域评价 区域交通条件较好 由于缺乏生活配套，区域缺乏活力，造成区域发展缓慢 对邢台城区人而言，区域处于城市边缘，开发程度不足，心理距离较远，但与城市其他新区而言，尤其龙岗新区而言，区域成熟度相对不高。