2006年天津街商业步行街的现状与展望.pptVIP

4.3 发展目标 1.消费人群——人人都想逛天津街 2.商业业态——多种业态，结构合理 3.消费需求——满足不同层次，不同需求 4.商业特点——历史与文化的结合，商业与城市的交融 5.影响能力——吸引大连，辐射全国，大连的名片 4.4 尾声 天津街何去何从，我们将拭目以待，但可以肯定的是，增加天津街魅力的种种措施可能在某种程度上繁荣天津街的商业设施，但是要想使天津街三连冠到上个世纪 80-90 年那样的繁荣程度已经是一件不可能的事情了。 Thank you 1、业态单调 天津街商业区改造将天津街定位为集购物、旅游、休闲、餐饮于一体的商业街，但追求招商率使一期改造新开业的商业项目无法避开与已开业的老商业项目业态的重叠，天津街商业街已成为大型百货业的聚集地，新增加的餐饮业态自身缺乏老字号餐饮的号召力而步履为艰，正在经营的几家娱乐场所由于娱乐设施基本上与市内其他商业区雷同，缺乏新颖性、平淡无奇的经营使天津街的娱乐业没有打出市场，取得一流商业街应有的社会影响力。 2、功能不全 新改造的天津街完全打破了原来天津街的商业业态结构，破坏了商业街的原有功能，失去了商业街的吸纳和辐射功能，失去了对不同消费层次和不同消费需求消费者的吸引力。 功能不全的主要表现 阳春白雪多，下里巴人少——新的天津街看上去是专门为有钱的人设计的商业街，是少数人的消费场所，严重违背里商业街发展规律。 大型商店多，专业化特色店少——新的天津街大中型的商店过多，能够满足广大消费者的特色店和专业店太少，不符合商业街的特点。 3、商业饱和 天植商城、海昌名城等一批天津街商业街改造项目的投入使用，使天津街商业步行街由原来不到 10万平方米的商业营业面积，一下子增至20万平方米，集中了16个大型商业项目。商业饱和、市场分割、购买力分流以及自身之间错位经营成效不明显，使原本由于改造对天津街商业经营状况产生的消极影响开始放大，无法发挥天津街整体优势，致使像早期开业的天和广场不得不吞下部分楼层闭馆调整的苦果，后期开业的天海同乐城地上部分、天植商城B座招商受阻。 文化方面： 历史文化气息不浓 商业文化气氛淡 商业文化气息不浓 新天津街所透漏出的现代气息可与欧美商业街媲美。但新天津街失去了原有的历史文化延续也十分明显，天津街作为有百年商业历史的老街，其沧桑变迁本身就是大连市商业发展的一个缩影，但在当前的新天津街上很难找到天津街随岁月变迁发展的历史轨迹，老天津街让大连人耳熟能详的“王麻子锅贴”、 “马家饺子”等老字号也早已不见踪影，百年老街特有的历史文化未能发扬恢弘。 商业文化气氛淡  商业街是一个完整的整体系统，新的天津街看上去不是一个整体，，而是一个个商业地产项目的简单组合体。整体设计地产考虑得太多，商业考虑得太少，行政决策多，市场运作少。天津街整体上缺乏商业氛围和商业人气。地产商业味太浓。 其他方面： 配套设施不全 居民区动迁影响 南北收入水平、生活习惯差异 1. 配套设施不全 交通问题 公交与站点问题 停车问题 交通问题：普照街、友好路、上海路、民生街四条街将天津街分割成五段，其中两条路是单行路 ，且路况较差。 公交与站点问题：目前环绕天津街公交线路仅有18条，与毗邻的青泥洼桥商业区周边36条公交路线有明显的差距 。 停车问题：天津街上营业面积超过 1万平方米的大型购物中心林立，作为公共设施配套的普照街停车场和上海路B3地块立体停车场由于诸多原因时至今日尚停留在净地待开发阶段，而已建成的停车场因道路单双向等原因机动车进出困难。 2.居民区动迁影响 天津街商业区一期改造期间，天津街及周边共动迁搬走常住人口 3.6万人，虽未达到天津街“空心化”的地步，但对天津街人气、消费流的影响也是立竿见影的。仅拿3.6万人口吃的一项而言，按人均每天10元消费标准，一天在天津街上即减少消费36万元，此外这些常住人口的迁移，对天津街人流的影响也不言而喻。 3.南北收入水平、生活习惯差异  南北方城市居民收入差距明显，一条新的商业步行街、全新投入的 10万多平方米商业场所带来的商品，对人均可支配收入不高的大连本地消费者而言必然很难消化，而大连尚未迎来旅游的高峰，国内外旅游者购买力也未完全在天津街上表现，自然与天津街商家所期待的开街后货如轮转的繁华差距很大。此外，南方人生活喜欢昼伏夜出，过夜生活，北方人截然相反的生活习惯也使天津街上的以经营特色小吃和夜宵服务为主的福铭祥开业后即遭受尴尬。 3.5 个案分析----天百大楼 有57年历史的大连天津街百货大楼，2006年7月19日宣布关门闭店。这家曾率先推出“不满意就退货”的“十五条龙”服务承诺的大连老字号大型商场，近来经营出现滑落，日均