2006年苏州新联财富广场项目发展导入报告.pptVIP

商业物业管理的主要内容包括 店铺（房屋）的使用、维修、养护等 公用设施、设备及场所（地）的使用、养护和管理等，主要 包括消防设施、电梯及机电设备、道路、路灯、连廊、机动车、自行车（摩托车）房、园林绿地、沟、渠、池、井、管道、停车场等 公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运 公共生活及治安秩序 所有营业场所、文化娱乐、体育活动场所的经营管理 智能化系统的管理和维修养护 车辆行驶及管理 相关客户档案资料的管理 五、管理内容 六、管理方式 以后期经营为依托，以提供管理服务为中心 商场化管理，市场化经营 六、管理方式 （一）内部管理架构 新联公司 投资客与经营商户管理 物业管理公司 物业主管部门 管理处 中央智能调度中心 智能化支持小组 房屋本体管理 公用设施管理 治安消防管理 车辆道路管理 经营管理 档案资料管理 行政事务管理 财务后勤管理 客户服务管理 六、管理方式 （二）运作机制 全面质量管理 计划目标管理 协调管理 督导管理 管理运作机制图 业主和上级业务机关 物业公司 商场总经理 中央智能调度中心 服务地点 部门 计算机辅助管理系统 部门员工 命令 指标 指令 反馈 反馈 督导 重大突发事件 六、管理方式 （三）激励机制 激励机制是激励活动要素在进行过程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机体。 实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性，按照商场标准制订各项管理指标，管理层将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩 实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予存贮格晋级，以形成竞争激励机制，提高中工工作积极性 依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签订劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好工作情绪，给业主（经营户）提供优质服务 六、管理方式 （四）监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现偏差，保证商场管理机构及其工作人员依法办事。 管理者对机构内部工作人员进行监督。 投资客与经营商户对管理机构及工作人员是否依法从事管理活动进行广泛监督，形成多方面综合的监督体系。同时通过反馈监督、实行监督等各种手段及实现监督管理的闭环机制来保证商场物业管理监督机制的有效实现。 六、管理方式 （五）自我约束机制 管理公司（处）建立决策实施过程中的自我约束机制，以便各项物业管理工作得以顺利进行。 经济利益促动引导自我约束机制，充分适用经济措施去诱发管理对象对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。 目标结构与责任相联系的促动机制。 权力链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权力链条，造成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。 六、管理方式 （六）信息反馈及控制机制 信息反馈控制方式 中央值班调度室，通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代化工具，及时反馈每个营业区域发生的任何情况。 严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环 管理公司（处、部、队）和主任的每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信息。 通过反馈信息的总结评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。 七、人员的配备、培训和管理 管理架构有利于物业管理基本职能，特别是工程管理、安全管理的“职能管理标准化”导入ISO9002质量管理体系的实施 实行财务核算直线管理职能，便于各分口的计划成本控制和物料采购、 领用管理。 设立中心管理职能，主要起管理协调和应急调度的作用，并且能使管理服务过程中的各类信息迅速回馈，渠道直接畅通。 突出“以客户服务为中心”的管理念，更能规范物业形象，专注业主对管理服务的感受。 行政事务管理透明管理如人员组织、人员考核、人员培训等。其有利于管理工作的实施，并能统一口径对外宣传，协调各方面的社会关系。 八、商业物业管理对本项目的作用 如果放任小业主发散地自我经营，小业主们往往会急于把商铺出租，收回投资获取利润，这个时候，品牌并不是他们首要考虑的问题，能否出租出去才是首要问题，至于出租给谁？承租方卖什么？他们并不关心。 到这个时候，项目很可能就成为一个集市，成为一个没有品牌没有生命力的市场，而商业本身的价值也不能实现，更不必奢望升值。 所以，客观上要求本项目必须关注品牌通路 如何取信品牌？（包括服装服饰化妆品在内的品牌） 如何让这些品牌进驻？ 如何让这些品牌成为自己购物广场高附加值的体现者？ 与品牌商的合作，对开发商而言 { 品牌共享 定位层次明晰 减低风险