2006年十堰市天伦尚城项目可行性研究报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 天伦·尚城可研论证会 本项目的立项市场压力比较大，只能选择开发小高层产品，寻求产品差异化和市场空白点，运用先进的营销模式，主动延伸目标客户群体，应该还是可以把握相当部分的潜在客户，实现较为理想的开发销售业绩。 结 论 天伦 · 尚城 可行性研究报告 * 多发多发 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 指 标 基 本 情 况（人） 比 例（％） 备 注 区 域 来 源 21厂：63人 43.4 21厂现有1200多退休职工，正式工640人，劳务工300多人，全厂居民共有700多户； 小区居民生活稳定，换房需求不大； 单身楼的大学生工作尚未稳定下来还不怍考虑； 老旧房居民有一定改善居住条件意向，但对价格非常敏感，低于镜潭路现有均价； 过渡房职工被“宜家天城”“境潭丽苑”两个项目分流很多，目前尚有少量购房、换房意向； 特汽正式工142人，劳务工130人；客底总部在白浪开发区，临镜潭路的是客底一个车间，有正式工50人。购房需求不大，已知的有2户左右，但购房能力有限 汽缸垫厂尚有31户无房户 （数据来源：汽缸垫厂党委书记） 其中：单身楼：23人 15.9 老旧房：22户 15.2 小 区：13户 9 过渡房：5人 3.4 40厂：50 人 34.5 40厂现有500多户无房户和140的拆迁户； 因铁路复线建设，周边受噪音影响的居民有一定的换房需求，但大多希望厂里出面在本区域内建房（40厂及东风物业、房产公司均无此打算） 部分职工可考虑在本项目区域内作为首次置业购房，对价格非常敏感，低于镜潭路现有楼盘均价 （数据来源：40厂工会） 其中：过渡房及单身：22人 15.2 拆迁房：14户 9.7 老三栋：14户 9.7 牛场村：12人 8.3 牛场村内现有100多栋自盖商品楼，居住有近3000户； 住房面积在80－130平米，每套价格在4万--6万元,无房产证,今年涨价至700--800元/平方米,仍有人购买，价格便宜是其最大的优势。 牛场村内居民出来购买商品房的几率为零. 红卫商户：20人 13.8 红卫现有固定摊点的个体工商户600户,因红卫经济现状的限制,基本上均为小生意; （数据来源：红卫工商所） 红卫当地居民房出租每月200--300元,煤气厂出租房每月300--400元(二室一厅,有暖气,热水配套),商户多是租住在这两处，愿意在镜潭路租房的人极少。 共 访 谈 居 民 145 名， 均 采 取 面 谈 形 式 天伦·尚城—客户分析 置业目的 职业分布 产品需求 价格认知 通过可参考项目的客户分析以及目标客户的深度访谈得出的客户需求： 客户对产品面积及户型需求较为集中，其中户均60－75㎡的二居室需求比例相对较大；三居室的需求在110 ㎡左右,客户对周围商业配套、出行方便性比较在意，但对景观的要求不高，对小高层、高层的认可度偏低。 本项目单价在1400——1600间市场风险较小，心理可接受的总价位在14万以下，销售较为安全。 天伦·尚城—客户分析 区域来源 花果片 十堰市 外 地 东风公司 本 地 张湾片 红卫片 东风职工 私营业主 一次置业 二次置业 单 价 总 价 10万 1600元/平方米 10～14万 18万 业态 产 品 服 务 开发商 面积 户型 地段 投 资 客户三次界定 置业目的 职业分布 产品需求 价格认知 天伦·尚城—客户分析 区域来源 21、40厂东风公司职工 东风公司普通职工 首次置业为主 单 价 总 价 10万 1600元/平方米 10～14万 18万 业态 产 品 服 务 开发商 面积 户型 地段 70M2 二室一厅 交通便利 多 层 客 户 定 位 年龄范围 30～40岁 住宅面积需求情况分析 120平米以上：销售不畅（面积大导致总房款较高） 100－120平米：销售较好（适合三居室） 90－100平米：滞销（作为二居室面积过大） 70－90平米：需求旺盛（二居室面积适中实用） 其中，70多平米的小户型刚一面市基本上就会售完，对面积偏大的户型持排斥