老年人住区开发模式.doc

太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务，是美国两种典型养老地产开发模式。通过对比研究，可以发现对中国养老地产发展的借鉴意义。 　　太阳城 　　凤凰城太阳城（SUNCITY）占地约54000亩，容纳44000多人。配套设施包括：7个康娱中心，7个18洞、1个9洞高尔夫球场，超过130家有经营权的俱乐部，拥有402个床位的地方医院，16个购物中心，以及各种活动场地。 　　太阳城模式主要特征： 　　1.郊区低密度。郊区区位，占地广，容积率低。 　　2.住宅用地。属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款。 　　3.低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼。 　　4.售价低。约为市内房价的1/3。 　　5.目标客群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩可以来访，但是1年内不能超过3个月。 　　6.配套设施以会所和运动场地为主。专为活跃老人设置室内运动会所和游泳池、高尔夫球场、网球场等丰富多样的室外运动场所。 　　7.一般不自建医院和护理设施。医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套。 　　8.配建社区商业中心。社区周边一般配备社区商业，但是不只为所在社区服务，还为周边的社区提供服务。 　　9.兼有旅游度假功能。凤凰城太阳城（SUNCITY）44000总人口中，28000人常住，16000人季节性旅游度假。 　　借鉴太阳城模式： 　　1.住宅立项，依靠销售迅速回款。 　　2.客户定位精准，以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。 　　3.不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险。 　　4.在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。 　　CCRC精细化管理服务 　　CCRC是指持续照料退休社区。按照老人的生理年龄、健康状况简单来讲分三类：一是健康活跃老人；二是半护理、需要照料的老人；三是需要全护理的老人。CCRC是能为各类老人提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段和不同的健康状况下，对居住和配套服务的不同要求，老人不需要搬家就可以在社区中安享晚年的综合社区。 　　CCRC模式主要特征： 　　1.目标客群与使用功能复合。至少满足三类老人的居住需求，并为其配备相应的服务设施。 　　2.户型平面按照目标客群和使用功能不同而变化，如厨房的配置。 　　3.三类产品配比不同。 　　4.医疗、护理配套完善。如紧邻医院，社区内设有医疗室，每层设有护理站（秘书站）等。 　　5.设有老人食堂。一般有2种不同标准。 　　6.不设大会所，但康娱设施化整体为零，满足功能需要。 　　7.经营模式以会员制为主。主要包括两部分：入门费和年费。 　　8.郊区区位，但规划布局紧凑。管理路线短，服务快捷，减少无效成本。集中式居住。 　　9.管理与服务人员比例高。 　　借鉴CCRC模式： 　　1.满足老人对医疗、护理、康复、健康管理、家政服务等的基本需求。 　　2.在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段、不同健康状态下的差异化养老需求。 　　3.经营方式上多种方式：（1）会员费（入门费）；（2）持有产权支持品牌扩张；（3）年费（月费）日常收益；（4）部分租金回报。 　　值得注意的方面： 　　1.配套要求高，前期投入大，资金回笼较慢。尤其是一个没有品牌的公司，如果开发CCRC这样的社区，老年人或者购房的年轻人能不能相信你这个品牌，能不能给老人提供很好的服务，直接关系到会员卡能不能售出，能否收到入门费。 　　2.支撑会员制经营方式的核心是品牌信任度。 　　3.会员制存在经营管理和监管不善带来的风险。复合开发：创新中国养老地产模式1.居住人群的复合 　　（1）在国内仍然比较粗放的市场环境中，还做不到像美国一样细分服务，也可能现阶段还不需要这样细分。 　　（2）中国的传统还是希望三代同堂，不能同堂最好也在一个小区，也希望人群是复合的，老人希望能够看到儿童。 　　（3）另外，居住过程中，老人本身对护理照料的要求也会发生改变。所以，健康老人、半护理老人、全护理老人也会形成复合人群。 　　2.服务功能的复合 　　做养老地产不能只是卖房子，要真正实现转型需要配套必要的养老设施，需要表现良好的专业服务和护理人员，这样才可能可持续发展。 　　3.产品形态的复合 　　（1）比如说老少户、老人专用户等等，针对不同居住人群，提供不同产品。 　　（2）空间的可改造性。尤其要适应从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中的不同需求。 　　4.产业的复合 　　我们能不能很好地发展养老地产，重要的是养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产开发。包括老人设施设备、老人生活用品、老人护理服务，包括相关专业团队，包括先关专业管理公司等。 　　可以预见，将会在一些核