房地产估价--收益法.ppt

第六章 收益法 学习目标 了解物收益法的概念 理解收益法的理论依据 理解收益法适用的对象和条件 掌握收益发的操作步骤 掌握收益法的计算公式 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，利用报酬率或资本化率将其转化为价值来求取估价对象价值的一种估价方法。是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。 运用收益法评估的房地产价格称为收益价格。 二、收益法的理论依据 收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。 从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入，此时房地产价格就相当于这一货币额 例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，此人另有40万元资金，以5％的年利率存入银行可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产的价值于40万元的资金额时等价的，即房地产的价值为40万元。 因此，我们可以将普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内地净收益地现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低； ②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低； ③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。 三、收益法适用的对象和条件 收益是以求取土地纯收益为途径评估土地价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。 如写字楼、旅馆、酒店、餐馆等等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 例如，空置的出租屋、写字楼。 四、收益法的操作步骤 1、搜集与估价对象未来与其收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料。 2、预测估价对象的未来收益。 3、求取报酬率或资本化率、收益乘数。 4、选用适宜的收益法公式计算收益价格。 第二节 收益法的基本公式 第二节 收益法的计算公式 一、收益法最一般的公式 收益法最一般的公式 式中： ① V为房地产在估价时点的收益价格，通常又称为现值： ② n 房地产的收益期限，是从估价时点开始未来可以获得收益的持续时间； A1， A2 ，…， An 分别为房地产相对于估价试点而言第1期，第2期，…，第n期末的运营收益，通常净称益； Y1 ， Y2，…， Yn 分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期的报酬率（折现率）。 二、净收益每年不变的公式 净收益每年不变的公式具体有两种情况；一是收益期限为有限年；二是收益期限为无限年。 1、收益期限为有限年的公式 此公式假设条件为： ①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为Y； ③收益期限为有限年。 2、收益期限为无限年的公式 此公式假设条件为：净收益每年不变为A；报酬率大于零为Y；收益期限为无限年。 3、净收益每年不变的公式的作用 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如，①用于不同使用期限或不同收益期限价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。 （1）直接用于测算价格 例6－1 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益800万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 解： 该宗房地产的收益价格计算如下： （2）用于不同期限价格之间的换算 式中：k70表示n为70年时的K值，k ∞表示n为无线年时的K值。 Vn表示收益期限为n年的价格。 于是，不同期限价格之间的换算方法如下。 若已知V∞，