中海地产广州锦城南苑项目后评估报告（6 4页）二○○九年六月.docVIP

广州【中海锦城南苑】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○九年六月广州【中海锦城南苑】项目后评估报告 前言： 锦城南苑项目于2006年3月份开始动工，至2008年6月份全面交楼入伙；2009年元月达到后评估时点（数据截至时间为：2009年2月20日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 广州中海锦城南苑项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、综合管理部及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 【核心内容提要】 2 【项目概况及评估综述】 3 【项目投资管理评估】 4 【项目规划设计工作评估】 6 【项目营销工作评估】 24 【项目进度、工程管理评估】 27 【项目成本管理评估】 31 【项目客户服务管理评估】 34 【核心内容提要】 投资管理评估 前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销售时期充分享受土地价值和房价大幅度升值的投资收益。 认真研究当地土地政策，以精心设计操作方案，化解土地性质转变难题，成功把握投资机会。 充分研究当地和军方政策，成功规避交易风险。 财务管理评估 锦城南苑为高端住宅项目，公司通过提高项目档次，特别是为住户提供小学学位，加快销售速度及提高售价，各项财务指标完成良好，经济效益较可研阶段预测值有大幅提升。为适应销售价格大幅提高的要求，该项目在加大投资，提升产品质量的同时，注重加强建安成本的控制，使得项目销售收入增加带来的经济效益得以体现。 规划设计工作评估 本项目定位为东山现代豪宅品质全面升级的标志。围绕产品定位，设计重点贯彻以下目标：彰显尊贵人性关怀的总体布局与配套设施、舒适现代的家居平面、创新典雅考究的立面形象、现代时尚与典雅气质相交融的庭园环境、现代时尚品位与典雅文化气质相结合的室内装修及现代居所生活必备的现代化技术措施。项目设计操作流程成熟，成本控制意识强，管理效率高，与各部门协同配合较好，进度计划和成本控制的执行能力强。 营销工作评估 本项目根据市场变化，及时调整户型定位，将三房面积由130-150平方米增大为156-160平方米，户型所占比例也有所增加；在推广上，结合项目特点，以小众传播为主；在推售策略上，采取“小步快跑”策略分批推售，不断拉升价格，实现了速度与利润的均衡。 发展进度、工程管理评估 项目从2001年7月办理土地出让合同到2008年6月交付使用，经历6年11个月。虽与部队方面负责人多次协调要求搬迁，但因部队方面的问题，且相关政府职能部门对部队干涉力度较小，以致在未搬迁完毕时无法办理相关的报建手续，直至2005年11月份才搬迁完毕，真正接手并开发该项目，故项目开发等待期较长。 项目于2006年3月12日正式开工至2008年6月30日竣工备案，开发时间较计划滞后了约6个月，文中对工程实施阶段所遇到的意外情况进行了总结，提供了规避意外情况的宝贵经验。 成本管理评估 该项目在实施过程中，由于楼盘售价大幅提升，营销策划及设计上为提升项目档次以配衬楼价，导致建安成本与首次批复值相比增幅较大。通过依据营销定位和设计变更进行第二次建安成本控制值预测和报批后，最终预测结算额满足调整后控制指标要求。 客户服务管理评估 通过前期的计划安排和收楼入伙工作中的应对处理，实现了100%收楼率，完成了预定目标。 通过项目入伙后期的维修和回访工作，收集整理合理有效的建议，为工程设计营建提供了参考价值。 【项目概况及评估综述】 项目概况 项目位于广州市越秀区中山一路，北接锦城花园，南临城市主要东西交通道路之一的中山路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有中山一立交接驳天河路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路，交通非常便利。作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等生活配套设施完善。 地块呈矩型，由三栋26、29层板式高层，首层架空；2层为小区，设园林式游泳池。 项目经济技术指标 项目占地面积约为11,000平方米，容积率为3.3，建筑密度20%，绿地率35.6%，建筑面积47,638平方米。 项目为三栋联体高层住宅，A、C塔地上26层，B塔地上29层，地下室均为1层；其中地下室部分面积为7,896平方米，裙楼商务休闲中心架空层部分3,685平方米，塔楼部分住宅36,057平方米。 项目开发周期 该项目用土地由部队驻地转让所得，2001年7月办理土地出让合同，但部队于2005年底才正式搬迁完毕后，我司接手并平整现场，拆除旧建筑物并清理外运； 2006年3月12日正式开工，2006年12月公开发售，2008年6月30日全部竣工，共历时6年11个月。 项目综合评估 本项目场地因部队搬