苏州市相城区盛泽荡地区超大项目营销策划报告书精选.doc

目 录 第一部分：地块概况 一、地理位置……………………………………… 3 二、地域现状……………………………………… 4 三、周边情况……………………………………… 5 （一）、周边城镇 ………………………………… 5 （二）、交通设施 ………………………………… 6 第二部分：市场分析 一、苏州整体市场介绍…………………………… 7 二、区域板块分析………………………………… 9 三、区域前景分析………………………………… 10 四、目标市场定位………………………………… 12 第三部分：总体规划方案建议 总精神 ……………………………………… 15 功能区分 …………………………………… 16 （一）、全区地块分割建议………………………… 16 （二） 建筑形态建议……………………………… 17 （三）、各地块规划指标建议……………………… 28 （四）、各地块原生态景观设计建议……………… 29 （五）、各地块住宅建议…………………………… 35 （六）、环境景观规划建议………………………… 43 第四部分：项目A-1地块规划建议 区域市场状况………………………………45 （一）、区域市场分析…………………………… 45 （二）、同类产品分析…………………………… 48 项目发展分析 …………………………… 51 （一）、项目地块分析 …… …………………… 52 （二）、项目地块SWOT分析 …………………… 54 （三）、产品市场定位 ………………………… 57 （四）、目标客层定位 ………………………… 57 项目A-1规划方案建议 （一）、规划设计建议 ………………………… 61 （二）、单体建筑建议 ………………………… 62 建筑布局概念………………………… 62 立面风格建议………………………… 64 产品类型比例建议…………………… 65 户型及面积建议……………………… 65 第五部分：项目推广包装 前言 一、 产品定位…………………………………… 69 推广总精神………………………………… 70 推广案名…………………………………… 71 定位诉求…………………………………… 73 推广卖点…………………………………… 74 推广策略…………………………………… 77 阶段性推广策略…………………………… 79 产品推广附加值…………………………… 81 媒体策略…………………………………… 83 第六部分：项目营销策略建议 一、 项目上市建议……………………………… 84  一、地理位置 本地块（盛泽荡地区）位于相城区3.86平方公里(5786亩)。 规划用地范围内包含了盛泽荡水域及其周边用地，东至湘太路，西至227省道复线，北至凤阳路，南至渭泾塘，总用地面积约为17.5平方公里。 二、地域现状 规划用地范围内，现状以水面和农田为主，有部分居住用地，均为农村住宅区，以户为单位，沿水网与河道成组成团的分布，建筑层数2-3层，多建于1990年代，建筑质量和风貌较差。 临227省道复线一侧，用地内有苏州中亚油墨公司、中南电器厂、中南净化设备厂、渭塘金粉厂、苏州开关三厂等若干工业企业。规模较小，易于搬迁。 三、周边情况 （一）周边城镇 本地块周边城镇主要有： 北面—湘城镇； 南面—太平镇， 相城经济开发区； 西面—渭塘镇； 东面—阳澄湖镇。 （二）交通设施 本地块所属的相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。 南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。 一、 2、房价高位运行，产品结构性矛盾显现 从2001年开始，在4年的时间内，苏州总体房价增值一倍。2001年均价不到2000元/平方米， 2004年3203元/平方米市商品住宅平均售价已居省第一位。全市预售商品住宅的价格3910元/平方米，市区已达4691元/平方米。阳澄湖的休闲度假功能也已初具雏形。目前列入计划的项目有：建设常熟昆承湖景区，营造生态景观带；深化沙家浜景区开发；推进昆山巴城东阳澄湖风景区建设。相城区拟投资25亿建设的苏州国际服装城和准备改建的相城珍珠市场推动购物旅游的发展。2002年开始，阳澄湖一带休闲养生度假型别墅风生水起，偎依着阳澄湖形成了一个蔚为壮观的别墅带状群分布部分形象和配置较好的沿湖别墅租金已经高涨至8000元/月。一旦精明的商务人士看到本区域火热发展的地产状况，更