空手买卖做大还是做空房地产 房地产衍生品中国圈地行.docVIP

空手买卖做大还是做空房地产 房地产衍生品的中国圈地行 　　房地产衍生产品终于在香港露脸，这表示有朝一日，内地人也可以像炒股票那样，用金融玩法炒卖房产，资金微薄的房奴们有望凭借少量的现金把一处房产据为己有。但在金融体制尚未开放和完善的内地市场，房地产衍生品对普通人而言，也意味着更大的财政风险。 　　中国内地的房地产之所以被人诟病，无非是因为楼市的虚火和房奴的不忿；香港房地产受到瞩目，也逃不开逼人跳楼的“泡沫”和频繁波动的房价。但这几个关键词在2月底已经变得不再重要，当荷兰银行的中国区执行总裁王洁凤宣布将在香港进行亚洲的第一宗房地产掉期交易时，所有人都意识到，中国终于成为房地产衍生产品市场的下一个圈地所在。 　　 　　做空房地产的实验田 　　 　　对于非股民和非基民，坚持和金融世界保持距离的普通人而言，掉期交易显然只是个陌生的词汇，但当它和房地产密不可分，你就必须对它保持关注。作为交易双方约定在未来某一时期相互交换某种资产的交易形式，它通常出现在货币市场和期货市场，但现在，英国人更喜欢把这一商业模式运用到房地产上面，2006年的成交额是令人咋舌的40亿英镑。 　　房地产市场的缺乏流动性无疑是让掉期交易能够轻易进入的前提，一笔金额庞大的交易往往需要耗时数月甚至一年，不管在膨胀的房价面前人们如何看待房地产的暴利，都不得不承认，销售费用会占去整个项目资金的6％―10％。荷兰银行房地产衍生产品部门助理主管菲律普?柳比奇认为，掉期交易的灵活性正是房地产业所急需的，房地产开发商和购房者乃至各种赞助基金可以借此摆脱各种烦杂的费用，最大限度地节省成本。在执行掉期合约过程中，只要房产价格的差额由一方支付到另一方，无需任何实际商品的交割和各种复杂的实物交易，就能增加或减少它们的实际房地产产权。 　　对于那些房价高企的国家，房地产衍生品有可能起到缓冲的作用，因为交易成本的节约，面向普通人的售价也会下调，当然，这个美好的愿景是建立在开发商的诚信之下。 　　 　　这种全新的交易方式已经让来自金融界和房地产业界的人鼓噪不已???它在业内显然更受欢迎和关注。柳比奇说：“因为掉期交易的出现，房地产从来没有和金融变得如此之近，你可以说房子不仅仅只有不动产的属性，它变得更像期货或是证券，一个项目的开发和大宗交易已经变成金融行为，它是房地产业最好的衍生产品。” 　　而仅仅数年前，房地产衍生品还只是存在于理论上。但研究机构Investment Property Databank公布的数据显示，从2006年9月至12月，房地产衍生品市场已开始迅速发展：在两年前市场刚刚形成的英国，迄今已达成逾300笔此类交易，价值近jO亿英镑。美国和欧洲大陆也已达成了大量此类交易，这一数量还将继续上升。 　　 　　香港能否玩得起? 　　 　　2月27日，荷兰银行(ABN Amro)和新鸿基金融(sun Hung Kai Financial)宣布，双方以香港住宅市场价格为基础，进行了一笔“房地产掉期”交易，这是亚洲首笔此类交易。随着香港此笔掉期交易的完成，已经有人在热盼澳大利亚可能会出现类似交易，而未来6个月同样的情况将出现在新加坡，今年年底前，日本和韩国也将出现类似的交易。王洁凤表示，这意味着几个月后，投资者可能只需拨打一个电话，就可以“买进”悉尼的一间办公室，“卖出”伦敦的一家零售商店，或是在香港“买进”一处住宅地产，他们都只须支付合约期内的差价，而不用实实在在地掏自己的腰包去拥有一处房产。这将标志着房地产行业一个引人注目的转折点。王洁凤乐观地认为，该行业可能很快将成为一个令人兴奋的新金融创新领域，不仅是在香港，也是在全球。尽管和英国近50亿英镑的成交额相比，香港的这笔交易价值不到1亿港币，稍显微薄，但它对很多人而言却意义非凡，除了那些实力雄厚的银行和大型企业，也包括那些钱多到不知如何是好的个人炒房者。 　　房地产衍生品受到欢迎的原因在于，实际上，它允许投资者在实际不拥有房地产的情况下，觊觎或投机某个房地产领域，你肯定要承担风险，但也有望得到巨大回报。相比而言，名噪中国的温州炒房团会悲观地发现，他们的炒楼行为已经滞后，必须要实际买楼之后才能进行，并且还在不断受到政策调控的压制，而野心更大的香港人已经学会像玩金融那样玩转房地产。但起码到现在，谁都不能保证精于钻研的温州人不会在短时间内掌握这套方法。掉期交易的另一个巨大优势是时间，房地产的实物交易需要至少耗费数周时间，而一旦流动性形成，房地产衍生品交易可能仅需要几分钟时间。 　　新鸿基金融财富管理、资本市场和经纪业务行政总裁约瑟夫表示：“香港房地产市场非常活跃，人们能够迅速适应新的金融工具。因此，这种产品将有着巨大的增长潜力。”但这种潜力可能只是一厢情愿，房地产衍生品市场之所以在一些国家起步缓慢，原因之一在