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“金领之都”一一现代服务产业园区的经营探索-企业管理论文 “金领之都”一一现代服务产业园区的经营探索 林雪松 文 位于上海浦东新区新金桥路、申江路的“金领之都”是上海金陵股份有限公司（现更名为上海华鑫股份有限公司）十年磨一剑，是转型房地产后成功运作的工业地产项目。从传统工业园区转型为现代产业服务园区，经历了抓住机遇、独特定位、巧妙规划、创新营销、智慧管理五大经营决策环节，在浦东地区独树一帜成为一个有影响力的工业地产项目，经营团队获上海市劳模集体，项目被评为上海市优秀物业管理园区。 在此，本文就”金领之都”的经营作一掇要。 一、抓住机遇 进入新世纪以来，上海工业房地产市场在公共政策与配套服务的推动下，依然保持了良好增长的势头，这给工业园区带来了发展机遇： 1．位置上，在次中心地区，商务配套相对完善，周边又有工厂仓库资源，适合新兴产业发展；低容积率；租金总体高于工厂但低于市中心写字楼。 2.政策上，工业土地供应由“增量模式”向“存量模式”转化，根据上海最新规划，2020年规划建设用地规模3226平方公里作为上海未来建设用地的终极规模，不得突破，每年新增供应量只有不足20平方公里。一方面土地资源供应总量受控，另一方面，政府鼓励企业将低效工业土地进行二次开发。 3．成本上，公司取得工业土地时的成本较低，有土地成本的比较优势，同时经营享受开发区税收优惠，如房产税优惠。 4.需求上，工业园区项目具备传统商务办公所不具备的功能，可提供产品展示、演示、研发、白领公寓等其他功能。在行业政策上可向特殊行业有限制的开放，如实验室，医药行业等，同时具有开发区的各项优惠政策和租金补贴等； 5．区域配套上，金桥地区具有成熟的产业基础，又有新兴产业的导入，如迪斯尼板块的辐射效应，规划中的中环线全线建成通车，地铁9号线、12号线、14号线的规划建设，以及中国（上海）自贸区地设立，为园区未来创造了更广阔的发展空间。 二、独特定位 在定位上，我们秉持对符合客户需求的创新房地产产品的不懈研究与探索，敏锐市场洞察和专业化的运作能力，对未来社会产业生态、行为模式的变化预测和研究。核心是建造符合市场需求的产品并有效地将它推向市场。“金领之都”的整个运作，我们调研分析了新加坡樟宜工业园区，张江集电港，大连软件园，漕河泾开发区、星月大业领地等项目，在定位上我们确定了以下原则： 1．重构布局 打破传统，提出了土地集约利用方案，就是通过垂直商业和垂直工业来解决，实现企业资源和土地资源的双赢。 以往众多工业地产项目中，粗放型的厂房型工业物业占比大，土地使用效益较低。建筑向空中发展，即可提高土地使用效率，又能提高绿化率，同时为适应研发企业对楼面承重的需要，在每个楼面都设置与底层同等的承重区域和配置改进型工业货梯，实现垂直工业；在园区中心位置配置垂直型分层商业，满足客户集中就餐、商娱文化活动需要。 2．环境舒适 环境不仅仅局限于为园区客户提供安全、安心的氛围，同时要规划建设好园区生态环境，要让身处其中的人们通过接触文化艺术得到精神上的享受，并通过健康的运动提升工作效率，同时通过大量使用低碳环保材料，让园区更清洁、更节能，打造出生态、舒适、健康型园区。 3．前瞻设计 在“金领之都”设计中，我们打造前瞻设计、具有扩展功能的园区，为今后预留调整、升级的空间。既要考虑投资的经济性，又要保证建筑未来的扩展空间，使短期行为转化为长期行为。例如，为满足今后园区车辆增长的需要，我们在车库设计的层高上预留了改造成为机械车库的空间，为建筑物预留足够的智能化建设的通道和位置。 4．综合产业 产业园区，首先确立的是产业集聚，要与先进产业相结合，其次是融合各个主题产业成为综合园区，最后将产业的可持续发展作为园区发展的落脚点。为此，我们打造以金桥核心产业为主导的综合园区，以金桥汽车、通讯、新金融产业为核心，打造园中园的概念。实现既有产业集聚，又有产业混合。 5．配置齐全 工业园还具备有形的物理空间和无形的服务空间双重属性，因此，服务空间更多地面向未来，打造多功能的产业社区，实现多功能配置。即实现产品多样、功能多样、商业配套多样、智慧配置与服务多样来吸引客户入驻。 6．文化园区 为打造全新文化特征的园区，我们将健康、文化、时尚元素融入园区建设，将企业文化植入园区环境，将园区打造成多元、活泼、活力的商务园区，满足客户不断升级的多纬度的精神需求。 三、巧妙规划 我们在规划建设“金领之都”中提出了