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* “万怡·民委项目”概念策划 前 言 本次策划旨在分析“万怡·民委项目”：初步基 地调研、现有用地条件、在可能的规划指标下模拟 概念方案。以提供甲方下一步的：确定准确的规划 条件、开发需求的决策、建筑方案设计、及市场具 体需求（户型、商业面积、业态……）。 一、项目现有用地分析 项目现用地，西临环城西路、南临大观路，用地面积为：15.015亩，用地上附着建筑物：云南省民委、省民委招待所、餐饮一栋、居民楼一栋，其余均为室外停车场。 优越的交通位置，周边居住、生活氛围浓，但除了环城西路西侧具有一定规模的餐饮商业，周边均为居住底商、菜市场、小店铺等较散落的商业业态，运营状态良好。 二、项目规划条件分析 现有规划条件模拟： 50％ 建 筑 密 度： 80米 限 高 要 求： 临环城西路、大观路路各退20米 退 距 要 求： 4 容 积 率： 15亩（10010平方米） 总用地面积： 由以上规划条件分析得出具体用地指标 20000 20000 退2条道路各20米，按消防环路要求内部退6米 20000 20000 6000 6000 四边按规范退距后，净用地为7.5亩（5029平方米） 小 结 由现有规划条件及按规范退距要求，得出项 目净用地面积为7.5亩（5029平方米）。 因此，建筑密度基本不可能实现50％的要 求，下一步将以此为条件，模拟概念建筑规划方 向，直观的得出建筑形态及经济指标。 三、项目概念建筑模拟 （一）、模拟一 核心概念： 底商 ＋商业街 ＋公寓 由底商及局部商业街形成街区，聚集人流，营造商业氛围； 公寓为2栋精小单层面积，建筑界面丰富，宜商宜住，可满足不同客户群体的需求。 经济指标： 35％ 建筑密度 3.7 容积率 9169平方米 商业面积 公寓面积 27370平方米 其 中 36539平方米 总建筑面积 10010平方米 总用地面积 （二）、模拟二 核心概念： 精品商业街区＋公寓 围合式商业、独栋式商业体、商业街……丰富的商业形态、业态，整体提升本片区的商业品质，成为本片区精致的商业聚合体； 公寓集中为2栋组成L型体，功能明显，交通流线分明，便于管理就人流引导。 经济指标： 31％ 建筑密度 3.5 容积率 8197平方米 商业面积 公寓面积 26977平方米 其 中 35174平方米 总建筑面积 10010平方米 总用地面积
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