物业服务行业环境分析.ppt

* 物业管理发展战略 —行业环境分析 第一节 物业管理行业的演变 一、行业生命周期理论 从行业出现到行业完全退出社会经济活动所经历的时间。 四个阶段： 初创期（投入期）、成长期、成熟期、衰退期 产量Q T B A C D 图：行业生命周期发展阶段 不同发展阶段的特点 投入期 市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，企业致力于开辟新用户、占领市场，进入壁垒低。 成长期 市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，企业进入壁垒提高，产品种类及竞争者增多。 成熟期 市场增长率不高，需求增长放缓，技术已经成熟，买方市场形成，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发困难，进入壁垒很高。 衰退期 市场增长率下降，需求下降，产品及竞争者数目减少，市场逐渐萎缩，利润率停滞或不断下降，行业逐渐解体。 全国物业服务企业数量的变化图3 企业经济效益表1 企业资质发展情况表2 我国物业管理行业30年的演变历史 物业管理行业处于哪个阶段？ 二、行业演变的关键性关系 1、行业的集中问题 误解：随着时间的推移，行业会产生集中 影响因素：竞争者、进入壁垒、退出壁垒 * 2、行业边界的变化 行业结构的变化常伴随着边界的变化； 行业演变具有改变行业边界的强烈倾向； 行业或其替代品行业的革新可能有效地使更多的企业参与竞争，直接扩大行业边界； 结构变化使行业同其供应商的前向一体化变得更容易，这意味着供应商成了有效的竞争者。 3、影响行业兴衰的主要因素 技术进步 电灯取代煤气灯，电力行业取代蒸汽动力 政府的干预与影响 政府的价格管制、经济政策、税费标准 社会习惯 业主对物业服务的消费意识 第二节 行业竞争力量结构分析 一、影响行业与竞争的五种力量 物业管理行业的五力模型分析 替代者：业主自治、单个的管理人 供应商：劳动力队伍，开发商（自组物业） 专业服务公司 行业内的竞争者：竞争激烈 潜在进入者：潜在利润的吸引 购买方：业主的议价能力、参与配合 拓展阅读：资料\物权法时代物业服务行业的五力模型分析.pdf 资料\房地产行业的五力模型分析.pdf 图3 物业服务企业成立时间走势图 1）81年至94年的前十三年，萌芽起步阶段，发展速度慢。 2）1994年至2004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。 3）2004年以后，企业数量的增长速度放缓。返回 表1 当前物业服务企业经济效益 返回 调查 企业数 盈利情况 亏损情况 持平情况 企业数 % 平均盈利额 企业数 % 平均亏损额 企业数 全国 4600 1843 40.07 81.28 1871 40.76 37.22 886 东部地区 1754 958 54.62 124.83 522 29.76 51.82 274 中部地区 1308 413 31.57 24.56 605 46.25 18.53 290 西部地区 904 315 34.85 40.80 404 44.69 31.30 185 东北地区 634 157 24.76 45.96 340 53.63 55.12 137 表2 各资质等级面积、人员之间关系 企业数 建筑面积 （万㎡） 企业平均管理面积 人员 总数 企业平均人数 管理人员/ 操作人员 管理人员人均管理面积 （万㎡） 一级 365 81826.30 224.18 322078 882 1：6.4 1.88 二级 713 57925.54 81.24 205392 288 1：6.1 1.99 三级 3287 59304.75 18.04 220912 67 1：4.1 1.38 资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。返回 * 物业管理发展战略 —行业环境分析