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150亿民间资本掘金汉正街 ?来源：中国房地产报??作者：荆宝洁 2005年09月19日14:31 ? 我来说两句(0) 　　从来没有一条街能够吸引如此多的关注。 　　9月的武汉，一个关于“汉正街改造”的论坛引起了全武汉政界、商界、文化界及各大媒体的关注。正是在这个论坛上，汉正街的改造被提升到武汉商业振兴、推动中部崛起的高度。然而，这一次领衔主演的却是民营资本。据汉正街管委会透露，将有150亿元民间资本进入汉正街的改造。 　　“二线城市谋求崛起。在经历了前几年的外资饥渴症后，正在把招商引资的主要目标瞄准民间资本。汉正街也正是借此契机，迎来了大规模的改造。”在这里生活了四十多年的武汉大学教授周茂荣说。 　　以土地吸引资金 　　汉正街因古汉口之正街而得名，明末清初时是我国中部最大的货物集散地。改革开放之初，这里小商品市场重新恢复，凭借九省通衢的便利，以“买全国、卖全国”而闻名。 　　资料显示，到了上世纪90年代中后期，由于商、住混杂日益严重，交通状况日益拥挤，商业模式日益老化，商品品质低劣及缺乏产业支撑等原因，造成市场业态滞后于现代商业的发展。汉正街管理机构屡次变更、扩张，但汉正街欲振乏力。随着义乌、柯桥等众多小商品市场的崛起，曾经的“天下第一街”，一度退居全国市场十强之后。 　　事实上，武汉市政府曾经对汉正街多福路等地段进行改造，但是改造以后依然没有成效。“关于汉正街改道的论坛举办了许多个了，早在上个世纪，武汉政府就提出要改造汉正街。”周茂荣说，“但是由于资金紧张，一直都是小规模的改造，混乱局面一直无法改观。” 　　资金问题成为汉正街改造的首要问题。2002年底，武汉市政府决定以土地来吸引外来资本，硚口区汉口正街开发建设办公室随即与龙腾公司签订《武汉市“汉正街”商贸区改造项目合作开发意向书》。 　　有分析人士认为，由于武汉之前的经济基础比较好，上缴国家财政的比例高，所以导致武汉自我积累建设的财力不足。1993年武汉取消计划单列后，政府财力对城市建设的支持更是捉襟见肘。由于武汉金融市场发展滞后，资金造血功能匮乏，武汉成了国内资金最紧张的城市之一。 　　此次作为汉正街改造重点项目“第一大道”的开发商龙腾置业总经理张屹东告诉记者：“在已经投入的50多亿资金中，只有3亿来自银行贷款。我们的自有资金有6个亿，其余均来自我们的股东。” 　　回溯至2003年8月22日，以浙江钱江集团为首，4家浙江企业出资组成武汉市龙腾置业有限公司，以3.61亿元的天价买下汉正街104亩土地的经营权。有意思的是在汉正街经营的小商户中据称有三分之一来自浙江。 　　其后，上海西北盛唐公司斥资30亿元杀入汉正街，兴建龙王庙商贸广场。项目占地117亩，地上建筑面积17万平方米。根据西北盛唐的规划，这一商贸旅游区由四大板块构成——现代批发业区、旅游观光区、时尚生活区和龙文化主题公园。西北盛唐雄心勃勃，欲将其打造成上海的城隍庙、南京的夫子庙。 　　看到外来资本来势凶猛，本地开发商亦不示弱。武汉南国置业公司投资50亿元，重造汉西建材市场。南国置业的目标是，在这块35万平方米的区域内，建立建材“总代理大本营”，巩固汉西建材市场“中国建材第一市”的地位；武汉徐东地产公司与甘肃大陆桥公司联手，总投资20亿元，在24万平方米的区域内，开发经营高档服装和汉派服装。 　　据汉正街市场管理委员会副主任熊国汉介绍，目前进入汉正街的7家开发商的规划建设面积达到180万平方米，有新式商铺、星级酒店、商务房产等，开发资金近150万元，预计可在5年内完成建设，每年平均有30多万平方米商铺进入市场。 　　汉正街改造之忧 　　前不久参与完商务部对7个省市商业地产调查的中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽认为：“这么多年来，解决汉正街所有问题的关键是，政府应该有个好的规划。” 　　据记者了解，汉正街至今还没有一份非常完整的规划。一位规划界的资深人士曾透露，想了四年，也没有把汉正街的规划理出个头绪来。 　　为了避免混乱，几家开发商均组建了商业运营公司来管理商铺。开发商们表示，商铺20％~30％用来出售，其余只租不卖，以保持管理的统一有序，并杜绝炒铺，降低经营成本。 　　然而业界分析认为，开发商出于回笼资金的目的，新建商铺的售卖比例不可能这么低。 　　以第一大道为例。张屹东告诉记者，第一大道项目将会统一管理、独立经营，目前已经售出40％左右。“商业地产的租售比例并没有一个硬性的规定，达到多少就会成为最佳，但是商铺的分割销售，客观上也会给整条商业街的管理带来困难。”韩健徽说。 　　为了吸引批发商和零售商，第一大道打出广告称，第一大道将采取批零兼营双重产业模式。而韩健徽认为，批发和零售是两种不同的业态。批发业具有一定的特殊性，通常表现为客户固定，物流量比较大