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禹洲大学城一期商业组团项目营销策略提报 一期住宅销售情况、客户分析 销售难易对比 工程进度 岛内商业市场概况 岛外商业市场概况 竞争项目商业概况 周边情况简介 业态构成 周边租金分析 周边商业布局分析 现存商业格局对本项目影响 现存商业格局对本项目影响 外部区域人口流动示意 内部区域人口流动示意 综上对人口流动的分析 人口导入成长性分析 住户对商业需求的渐进性分析 住户对商业需求的渐进性分析 商业成长性前景规划 项目SWOT分析 结论 定位关系图 岛外商铺客群总结 本案客群定位 形象定位 推广名建议 备选案名 业态建议考量重点 业态建议 总体业态规划图 商业中心业态规划 沿街商铺初始业态设置 1、4#业态规划 2#业态规划 3#业态规划 营销策略 招商策略方向 招商租金建议 免租金建议 根据项目的情况，为了尽快让商家进驻市场、提升项目的人气、提高入住率并利于二期开发销 售，我司建议目前租金价格宜以低价的方式进入，针对部分商家甚至可采取免一定时间租金的 策略，待项目人气上升，商业运营稳定后再慢慢的拉高。 招商租金建议 招商说明 干洗店、银行、24H便利店、综合超市等日常生活类及大型社区必备之设施将作为长期固定业态 开盘时机的选择 具体营销安排 具体营销安排 具体营销安排 活动推广 强势的报纸投放，网络组合，高到达率形成上市的轰动效应 轰动效应 大版面 天罗地网 大版面的报纸投放、版面创新、吸引高的关注度,有利于迅速树立 发展商的形象，争取消费者 户外，流动媒体组合达到最大的到达率，广告天罗地网，强势出击 酝酿期 开盘期 尾销期 40% 40% 20% 媒体分配原则 媒体行销 第二阶段 全面释放价值，引爆开盘 营销目标： 营销策略： 营销节奏 锁定目标客户，引爆开盘 在项目概念与形象炒热的基础上，以产品价值为诉求重点，加深 与客户的充分沟通，从提升产品价值、客户价值双重层面打动客户。 酝酿期 开盘期 时间 刻度表 引爆市场 聚焦项目 尾销期 完美收官 商业 复合体 整体亮相 销售启动 VIP认筹阶段（2010.2.28—4.30） 公开发售阶段（2010.5.1-6.30) 闹元宵VIP认筹活动 品牌 商业开盘喜庆活动 第二阶段 第一阶段 主力店意向招商 ◆主要任务：①VIP认筹 ②进行客户积累 ③及时跟踪市场反应情况 ◆本阶段重点：建立客户档案，对有效客户进行跟踪 ◆媒体配合：报纸、短信、现场条幅、工地围墙更新、售楼处看板更新 ◆其他配合：商铺分割、商业街初步绿化、模拟店制作、售楼处形象更新 第一阶段 VIP认筹阶段（2010年2月28日-5月1日） 配套活动：商业VIP缴费2万，开盘2万抵3万 2月28日举行闹元宵VIP认筹活动 3月12号植树节组织已购、将购VIP的业主认领小树苗，在物业 附近进行植树 ◆本阶段销售重点：公开即旺销，力争达到80%的销售率。 ◆公开发售日期：2010年 5月1日 ◆主要任务 ①客户谈判 ②合同签订 ③客户跟踪 ◆媒体配合 报纸、短信、DM、户外广告、工地条幅 第二阶段 配套活动：商业开盘喜庆活动（2010年 5月1日）活动内容 １、歌舞表演，欢乐不停歇 　　舞狮、魔术、街舞、杂技、模仿秀……精彩不间断！~ ２、美食吃透透 　　烧烤、关东煮、糕点、麻辣烫……一次吃个够！~ 公开发售阶段（2010年 5月1日—6月30日） 休闲购物类、高档餐饮、 娱乐、理容类 该区域位于社区正面，具有较好的环境，同时有呈狭长分布，因此适合营造需要良好消费环境的商业类型，同时也能塑造成为小区的一个景观。 1、4# 情景休闲商业区 小型餐饮、建筑、洗车、诊所 生活用品、民生服务 该区域位于社区边缘，同时相对周边人群则显得较偏僻，因此适合面向所有居民的商业业态。 2、3# 导入型商业区 日常消费类 休闲中心 银行电信等 该区域处于整个项目内部的核心区域，主要是满足社区居民日常生活所需各类基础功能 商业中心 核心功能区 主要商业形态 功能解释 功能区域 根据本项目规划与开发进度，我认为需要预先的对各种类型的商业分布依照其地理位置，周边环境，社区成长性而做出一个前瞻性的规划，具体建议如下图： 优势（S）： 1、项目总建50万㎡，居住人口在15000人左右，消费潜力较大 2、部分商铺调高5.7米，买一层用两层，经济效益较高 3、沿街商业作为社区及周边仅有的规模商业，未来租金回报值得期待 4、2、3#楼商铺面积以中小户型为主，店铺总价不高，投资门槛相对较低 5、城市规划和交通路网的便利