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2004年5月夏天里的冬天 　　 　　控制土地和信贷，等于扼紧了房地产的咽喉。国家此次对房地产业的紧缩调控，使2004年５月成为中国房地产发生根本转变的大拐点 　　五月是一年中最好的季节，但这个五月，地产商的日子不好过。最可怕的是，有迹象表明，难过的将远不止这个五月。 　　4月底，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。 　　几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷项目。自4月27日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款（某银行人士称是上级口头通知），目前个贷虽已基本恢复，但开发贷款仍被严控。 　　控制土地和信贷，即等于扼紧了房地产业的咽喉。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次国家亦是如此施加宏观调控于房地产业。 　　这还不够。 　　5月9日，高层领导在上海主持召开了江浙沪土地和房地产工作座谈会。此前，国土资源部和建设部分别召开了部分省市国土资源厅（局）长、土地储备中心主任座谈会，部分房地产开发企业座谈会。会后传出的信息表明，中央还准备了其他的调控手段，随时可能发出。譬如，提高固定资产投资税，并有可能提高贷款利率（包括房地产开发贷款利率在内）等。 　　众多地产商惊呼，国家调控之手太猛、太重。北京华远集团总裁任志强大声疾呼：国家要慎用调控手段。他担心，如果这些调控手段一并使出，房地产业有可能陷入像10年前那样的低潮。业内人士最感恐慌的是，一批在建的房地产项目，有可能因为对开发贷款的严格限制，而缺乏后续资金，成为半截子工程、烂尾工程；即使不限制个人住房消费信贷，仅因为这些调控措施的接连出台，消费者产生观望心态，购房需求严重受阻，可能造成新一批商品房积压。这是个所有房地产从业者备感黯淡的前景。但另一方面，半年不批地，则可能减少部分城市商品房供应，造成房价上涨。 　　乐观者亦有之，譬如潘石屹。他说，新政策对有土地没有钱的企业可能是坏事情，对???有土地有钱的企业可能是好事情，而潘石屹自己属于后者，“我没有银行贷款，以后也不准备向银行贷款”。潘石屹认为，中国房地产业不可能重现10年前的情形，因为国家经济总量、所有制形式、房地产投资的资金来源和消费需求均大为不同，但他也担心国家出台限制个人消费的政策。 　　准确预测调控政策对房地产市场的影响是困难的，不过有一点，房地产投资增幅将应声下滑，这正是国家宏观调控的主要意图之一。倘若不再出台新的调控措施，“半年时间，挺一挺也就过去了，但谁知道后面会不会有更猛的东西出来？”一位地产商心事重重地说。 　　2004年5月，是否将成为中国房地产发生根本转变的大拐点？地产商呢，是否只能在恐慌和焦虑中等待？ 　　 　　金融决定轨道 轨道决定命运 　　 　　“国家所实施的金融政策，已经规划出了房地产市场的基本轨道。”北京金地总经理陈长春作了一个非常形象的比喻：“高速公路：通常是指拥有大量资金和专业开发水平的房地产商；国家一级公路：指资金比较多，但开发能力、或者说项目运作能力还不是很强的发展商；乡间小路：小的项目公司。新制度的出台把三条道路的界限划得更加清楚，对它们所起到的限制作用呈逐步加强的趋势，防止了‘大家混在一条马路上谁都跑不快’的不公平的竞争结果。” 　　从这个意义上来说，金融门槛就是这三条基本轨道的界限。从去年6月的央行121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到今年3月的“指引”（《商业银行房地产贷款风险管理指引》），再到国务院最新的通知，无一例外地都显现出了金融界限的作用。 　　此次国务院的通知的金融界限明显地更为严格，通知对房地产开发商的资本金要求从20％上升到了35％，也就意味着房地产开发商的银行负债率不能超过65％。而据潘石屹透露，目前许多开发商的负债率都达到了80％到90％，一般来说，50％到60％的负债率才是比较健康的。 　　这样一来，开发商处在哪条轨道便一目了然了。 　　自认为是处在高速路上的北京新华联房地产开发有限公司总经理方明理表示，新的调控政策的出台，“有利于扶植真正的房地产企业做大做强。有一定实力的开发商、真正把房地产当作一项事业的开发商能够一直做下去。” 　　显然，面对金融政策的收紧最危险的还是那些驶在“乡间小路”的房企们。 　　“负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是，市场将会进一步两极分化。新的金融政策可能会导致新一轮行业洗牌。”ＳＯＨＯ中国老总潘石屹指出。 　　“资本金金融政策的推出，某种意义上来讲能够起到规范市场的作用。”陈长春指出，行