福州天和境界营销策划总方案57P.docVIP

目录 第一章、房地产市场走势分析 一、国家调控风声鹤唳后市须谨慎福州：出台房产限购令保障居民刚性需求市场近千套中小户型放量金山、大学城中小户型最集中产品不断升级中小户型更加精细化策略项目现场包装建议开盘推广策略调控风声鹤唳后市须谨慎 9月29日，中央出台了加强版国五条，新政调控意图更加明确，力度更大，表明了调控政策会根据市场异动随时调整。 一方面，首付比例上调到30%，取消了购买90以下户型首付二成的优惠措施，二套房严格按照50%的首付，贷款利率必须限制在1.1以上借此中央再次强调了政策的权威性，也给了投资性购房者一个警告，观望的购房者终于服下了一剂“强心剂”。除此之外，中央特意强调加强保障房的供给，民生问题要始终放在城市发展的首位，越来越多保障房会陆续入市，这部分房子在有效解决市场供求结构失衡的问题的同时，也将带动商品房市场房价的下调。另一方面，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。如此一来，政策对开发商愈加不利，为了回笼资金，不排除部分楼盘将降低楼价吸引消费者购买。与“新国十条”相比，新政将给楼市带来立竿见影的效果，房价上涨的动力减退，基本上会以小幅波动为主基调。如果新盘价格无法出现合理的下调，整个市场将进入整体观望的情绪，而一旦交易量持续保持低下，必然会影响到购房者的买房心理，观望情绪继续加大，因此十既是政策的敏感期，也是政策的“试金石”。 国家9月末再次出台的新调控政策，除了表示国家坚决抑制高房价的决心，也传达了中央对房地产行业的看法，房地产行业关系国计民生，非常重要，所以国家高度重视房地产的平稳健康发展，但对当前地方政府将经济发展变成了“房地产依赖”，将房地产作为当地经济增长支柱型产业的做法，中央并不认同，新政的目的不是要打压房地产产业而是敦促地方政府转变认识，发展实体经济，着力调整产业结构、转变增长方式。敦促地方出细则福州：出台房产限购令保障居民刚性需求2010年10月11日，福州楼市出台房地产新政细则，其中对消费者在福州市五城区继续购买商品房以及贷款方面的要求更加严格，规定在福州市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。至此，福州市成为全国第个出台相关楼市调控政策的城市。随机走访了福州一些楼盘和房产中介，发现消费者对楼市普遍持观望态度，业内人士估计，第四季度福建楼市的交易数量和价格将逐渐平稳，不会出现大的起伏。 　　福州市出台的相关细则规定，从10月11日起至2010年12月31日，对在福州拥有两套以上(含两套)住房的本市户籍的同一居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、拥有一套以上(含一套)住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民，暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。交易时间的认定，以在福州市房地产信息系统网签购房合同的时间为准，这一政策对福州楼市中一手房交易有较大影响。 除限购令外，新政细则还规定，福州市各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，可以说，限贷令对遏制房价也颇具杀伤力。 金额（万元） 套数 2009年9月 32.64 231677 2513 2009年10月 41.10 362020 3461 2009年11月 48.83 416872 4140 2009年12月 51.94 478269 4500 2010年1月 25.14 265900 2201 2010年2月 13.51 148371 1177 2010年3月 19.07 214800 1632 2010年4月 25.36 287332 2386 2010年5月 9.37 93418 862 2010年6月 12.84 135064 120 2010年7月 8.88 97133 821 2010年8月 13.90 164413 1302 2010年9月 19.32 215351 1716 观察表1，榕城楼市的成交量和套数较8月份有明显回暖，9月的成交量有明显提升，9月的交易面积为19.32万平方米，较上月13.90万平方米上升5.42万平方米，涨幅达到39.00%。9月成交量的增加，主要是由于150m以上大户型销量的增加，临近年终，开发商面临着年终还款的压力，不得不将一些大户型楼盘降价销售，以回笼资金。金九一直是开发商营销的热点时期，在楼市观望气氛浓厚的情况下，开发商推出