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第十二章 房地产经济的宏观调控 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 一、房地产经济宏观调控的必要性 房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制 1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要 2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需 3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 二、房地产经济宏观调控的目标 （一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡 总量平衡是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地产经济宏观调控的首要目标 房地产商品固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强，所以要重在一个地区或城市内实现供求平衡 房地产市场需求存在着潜在需求和有效需求的区分，房地产商品的供给总量不能以潜在需求为依据，而是必须与市场有效需求总量相平衡 房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平衡发展 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 （二）优化房地产业结构，提高资源配置效率 结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标 结构协调，主要是指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系，协调发展 结构优化则是指结构的升级换代 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 （三）合理房地产价值构成，保持房价的基本稳定 房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能力和居住水平 在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上控制房价 通过控制土地价格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进房地产价值构成合理化 通过信贷政策和财政政策，调节房地产供给和需求，促使供求平衡，从而实现房价基本稳定 通过法律法规和 工商行政管理等手段，规范房地产市场价格秩序，制止乱涨价、价格欺诈等违法行为，使房价纳入法制化轨道 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 （四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要 持续发展指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条件 稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高忽低、大起大落的波动 健康发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经济效益 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 三、国民经济调控与房地产经济调控的关系 整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说，中央的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的，适用于全国一切行业和一切地区，房地产业作为国民经济的有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体决策，不能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控之外 另一方面，在局部服从全局的前提下，对不同产业宏观调控的方向和力度也要因地制宜、区别对待 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段 一、房地产产业政策 通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施 产业促进政策 产业抑制政策 房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段 （一）房地产产业政策的目标 房地产产业政策目标，是政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标 （1）房地产业发展水平目标 （2）房地产内部结构协调目标 （3）房地产业效益目标 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段 （二）房地产产业政策的实施手段 间接的经济调节手段 信息引导手段 直接的行政控制手段 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段 （三）房地产产业政策的层次 第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策 房地产产业定位和房地产产业发展政策 第二个层次是房地产行业内部的各类政策 土地使用制度政策 城镇住房制度及其基本政策 产业内部各类房地产商品比例结构政策 房地产综合开发和综合经营政策 培育和完善房地产市场体系政策 房地产行业管理政策 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段 第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策 规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策 土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等 规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物业管理政策等 实施城镇住房制度的住