广州珠江新城天銮营销策划方案2012.ppt

合景泰富地产 新鸿基地产 富力地产 三大巨擘 创世纪聚首, 首次强强联合,各倾所长，联袂打造 三强合一 地标创世 合一 一座城市仅此唯一 城市 位置 产品 品牌 CBD行宫 首一身份 顶级价值 首一投资 一一叠合 成就唯一 2、资源细控 国外客户资源 3、火掠冰峰 寒冬卖炭，销路无愁！ 前面炭已铸成，人已集拢，只等点火， 而高开低走的价格策略，更将烈火熊熊燃烧! 4、推波助澜 本期主要是在前期成功开盘的基础上，趁热打铁，进行沸水营销。把握火候定时煽风，增加氧气，预防窒灭的同时，也要避免寒风冷气刮灭火堆！ 5、营销推广周期 预热期： 2011年8 — 10月 持续推广期： 2012年2 — 8月 推广高潮期： 11月—2012年1月 感谢观阅！Thank you! 陈春斌 2012.2.8 Tel火掠冰峰 ——天汇广场“天銮” 营销策划草案 第一部分、代理商简介（略） 第二部分、项目营销环境分析 1、拿地后广州市房地产市场整体情况 2、项目所在区域情况 3、广州高级服务商住公寓的区域分布 4、广州高级服务商住公寓市场需求分析 5、广州高级服务商住公寓市场供应分析 6、近期广州高级商住项目供应成交情况 第三部分、产品分析、价格策略 1、天銮项目SWOT分析 2、目标客户群定位 3、竞争项目情况 4、价格策略 5、天銮开盘后的销售反应及成交情况 第四部分、营销推广整体策略 1、价值阐释 2、资源细控 3、火掠冰峰 4、推波助澜 5、营销推广周期 目录 第二部分  CBD行宫——天銮营销环境分析 2008年全球金融危机导致中国经济减速，广州作为华南重要的经济中心也难以独善其身，广州房地产市场无论从土地出让情况、楼市成交量和成交均价都有不同程度的下滑，市场呈现萎缩。小幅复苏后政府又进行宏观调控限购限贷，到2011年后已基本进入了楼市寒冬。 1. 项目拿地后广州市房地产市场整体情况 从楼市供销情况来看，市场供求格局转变，呈现供大于求的态势，市场观望严重。 从价格走势来看，2011后年广州楼价总体已呈下降走势。 珠江新城总用地6.44平方公里，核心区1平方公里，将容纳17一18万居住人口。 珠江新城作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的重要组成部分，以冼村路为界分东西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主。 在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，已建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施。 广州市政府在珠江新城基础设施总投资达1800亿元。 2. 项目所在区域情况 目前广州的高级服务商住公寓主要集中在越秀区、天河区及白云区，其中越秀区的高级服务公寓项目最多，这些区域或是商务氛围成熟、周边配套设施完备、交通便利，或是自然山水资源丰富、景观优美，基本上与商业办公区域保持在30分钟以内的车程。 较为典型的有五羊新城、二沙岛、天河北、珠江新城以及山水豪宅集中的南湖等区域。 一些郊区大盘和大型成熟豪宅社区亦开始兴建服务式公寓，抢占高端公寓市场，典型的有汇景新城维伦堡国际公寓、凯旋新世界新凯国际公寓、凤凰城凤凰岛等。未来陆续将还有新的高级服务式商住公寓推出。 3. 广州高级服务商住公寓的区域分布 (1) 常驻广州外籍人士的总体情况 广州外资经济发展迅速，2008年广州的外资企业有9230家，外商办事机构逾7000家，世界500强企业中的160家已经在广州设立办事处。 据不完全统计，目前长期在穗居住的约有十几万外籍人士，其中，日籍人士最为庞大，，其次是欧美等国，韩国及东南亚国家及地区总数也超过10000人，澳洲、拉丁美洲以及非洲等国家与地区也有相当部分的人口长驻广州。 此外，台湾、香港、澳门等地区也有相当部分的人员长驻广州。 预计到2012年外籍人士将超过20万人。 4. 广州高级服务商住公寓市场需求分析 上述长期在穗居住的高中级外籍人士大致可以分为两大类： 一类是各国驻穗领事馆高级外事人员如领事、副领事、参赞以及跨国企业、外商投资企业的驻穗代表、负责人或高层人士，由于有丰厚的住房津贴，他们一般选择环境优美、户型面积大、国际化氛围浓厚的高级别墅作为其生活起居场所； 第二类是各国驻穗领事馆高中层外事人员、跨国企业、外资企业高中层管理人员，出于兼顾工作和生活的需要，他们一般选择商