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第二章 房地产与房地产市场 第一节 房地产含义 一、房地产的定义 　　房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 　　理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素。 　　(1)、实物; 　　(2)、权益; 　　(3)、区位。 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 　　(一)、土地的含义 　　3种不同的认识和定义： 　　(1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直观的认识。 　　(2)、土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” 　　(3)、土地是指自然物、自然力或自然资源。 例如，马克思(KarlMarx，1818—1883)认为：“经济学上所说的土地是指未经人的帮助而自然存在的一切劳动对象。” 　　英国著名经济学家马歇尔(A1fredMarshall，1842—1924)认为：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。” 　　公认的土地经济学之父、地产学术研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，1854—1943)认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西”，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西”。 对于房地产金融来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为以下3层： 　　①地球表面，简称地表; 　　②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间; 　　③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 (二)、建筑物的含义 　　建筑物是一种地上定着物，有广义和狭义两种含义。 　　广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。 　　狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。 　　在房地产金融中一般将建筑物作广义理解。 (三)、其他地上定着物\附属物的含义 附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。 其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害。 例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。 仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则不属于其他地上定着物，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。 三、权益和区位的含义 (一)、房地产权益的含义 　　房地产的权益： 目前，我国房地产权利的种类主要有： 　　(1)所有权; 　　(2)土地使用权; 　　(3)地役权; 　　(4)抵押权; 　　(5)租赁权。 房地产所有权可分为： (1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。 例如：商品住宅中，入户门以内属于单独所有;楼梯间属于共同所以;该住宅的土地使用权可以按建筑面积持份，并享有持份权，室外部分的公共设施，因共同关系构成成员权。 土地使用权： 　　①建设用地使用权可分为：出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。 　　②宅基地使用权 　　③土地承包经营权 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。 例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。 比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。 (二)、房地产区位的含义 　　区位原本是房地产的外在因素，因为房地产不可移动而内在化了，成了房地产的重要组成部分。 　　房地产的区位(location) ：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 “location，location and location”是西方认为的投资房地产最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。 四、房地产的其他名称 (一)、不动产 (二)、物业 　　中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同。 香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。 　(三)、r