博乐宏博星城营销推广案.ppt

谨呈：新疆宏博房地产开发有限公司 方案板块 企划推广思路 目标客户分析 营销总控计划 项目自身研判 竞争环境分析 PRIVATIZED LA CITY 总控指导 MAKETING STRATEGY 1 蓄客阶段 销售一阶段 销售二阶段 销售三阶段 销售四阶段 蓄客期 一期开盘 二期开盘、强销期 持销期 尾盘期 概念导入 开盘造势 高调推广 重点推广 策略促销 销售层面 宣传层面 2个月 1个月 3个月 8个月 2011年6月-7月 9月8日 10月1日-12月 2012年1-3月 销售周期 销售目标 总销售面积20% 总销售面积55% 总销售面积90% 2012年4-9 营销推广总控 (项目体量，销售周期约为12个月较为合适。） PRIVATIZED LA CITY 价格策略 MAKETING STRATEGY 2 平价入市，平开高走的策略 控制销售节奏逐步实现价格的整体预期! 根据博乐市市场特征、项目自身条件、当地消费习惯等因素，我公司市调小组经过市场的深入调研，建议： 本案一期开盘均价：2280元/平方米（目前暂不分产品单独定价），本区域内现行市场的楼盘均价为2180元/平方米左右，仅做为本项目参考价格，不做为本定价最终依据。 本案二期开盘均价受一期销售价格的影响，二期开盘时间约在10月，因为本提案不制定二层开盘均价。因本项目中品质最高的四栋三跃四住宅将在二期开发，此产品将最终拉动本项目整体价格。 价格制定策略 价格策略建议 提前预定，测探价格 在开盘前先采取预定（即内部认购）的做法，了解楼盘价格定位是否科学，并给项目带来预期的利益保障，根据市场反应做适当调整，做到更优改进。 价格走高，随行观市 在开盘期及强销期内，价格行情随开盘缓慢上升，每阶段涨幅2%—5%，形成价格上浮的动态销势，迅速积聚财气及人气。 限量销售，营造商机 在开盘或某个重要活动期间（如节日），拿出一定量的房源进行一定优惠的折扣，这种房源不是性价比较好的，但因价格的诱惑，会引人注目。 前提条件：实景销售环境到位，售楼处、沙盘、户型模型、导示系统、逐期按步骤开放。 PRIVATIZED LA CITY 销售策略 MAKETING STRATEGY 3 本案销售主导 销售主导 推案思路 推案时机 价格策略 销售应对 按楼体朝向、户型等差异条件分次推案 照顾工程节点并与市场扎堆推案期分开 以当时区域市场定价起价 周期性、季节性的主题活动促销 推售思路： 分批推售，首推大众产品、问题产品，部分利润主力产品；第二批为形象标杆、利润主力产品，实现价格走势的上涨，同时避免尾房的产生。 项目整体品质有所低； 1、平价入市，利于聚集人气，迅速回款； 2、造成价格上涨的走势，符合客户“买涨不买跌”的心理； 3、最大限度的避免尾房的产生，缩短销售周期 劣 势 优 势 推售策略 工程进度 原 则 平衡原则 保证每次推出的产品，都有景观最好的产品和性价比最高的产品，同时保证户型比例适当（大户型与小户型搭配）。 适应性原则 预计推货当时的市场情况，针对性地推出适当的产品，以配合届时不同的营销策略。 确保计划原 则 保证各阶段推出产品货值符合回收目标和造成良好的资金循环，使最终能顺利达到高速回笼资金的目标。 充份考虑各节点的工程进度，并尽量对政策进行规避，推货时充份考虑各栋取得预售证的时间。 推售原则 PRIVATIZED LA CITY 营销策略 MAKETING STRATEGY 4 本案销售战略总述 “城市辐射乡镇，农村包围城市，里应外合”的营销总战略： 1、战略应用时间：2011年5月——2012年9月。 2、战略实施地界——地毯式、绘图式抛盘，做到“家喻户晓”。 3、客户拜访步骤：市、农五师事业、企业单位，乡镇事业、企业单位、个人。 4、宣传推广范围：博乐市及下辖农牧团场、周边县镇等。 5、战略起动时机：随项目宣传推广工作的展开而延展。 销售策略 主要销售策略 ■价值营销 引导客户对当地房地产市场的重新认知，分析城市区位的价值，确立项目的优势地位，形成市场关注度。 ■关系营销（强化口碑传颂） 针对规模较小，信息传播渠道相对简单的特点，结合不同的公关活动及重大事件扩大客户对本项目的了解，扩张传播，树立良好口碑。 ■点对点营销 针对传播渠道相对简单，传播速度快，团体机构及企业密集的特点，选择有效购买集中的目标进行定向营销。 — 企事业单位职工； — 市政机关及学校等定向传播； — 周边的常驻居民及区域内常驻居民。 * 方案板块 企划推广思路 目标客户分析