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物业管理的起源 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。 传统意义上的物业管理在1940起源于英国。由于工业革命的发展，使得大量农村人口涌进城市，引起对城市房屋需求的增加，但因缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会现象。当时有一名奥克维亚.希尔的女士迫不得已为自己出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地人纷纷效仿，这就是最早的“物业管理”。 物业管理的发展 首先发展到欧美国家，尤其以美国物业管理多年成效卓著，亚洲地区的日本、新加坡、香港、澳门亦先后完成物管理体系。 中国大陆1983年以深圳为发展源头，在今(2003)年5月已通过「物业管理条例」并正式实施。 目前中国的物业形式“南高北低，中强西弱” 物业管理的概况 全国从事物业管理的人员约300万人，郑州市成立了全国第二家维修基金管理中心。郑州市目前有物业公司789家, 会员单位496家，物业小区3019个，业委会930个，形成分切蛋糕的局面。 河南建业物业管理有限公司为首家国家级一级资质、全国百强企业。 物业管理的概念 物业管理是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段为物业所有人提供综合的，优质的有偿服务，使所管理的物业项目达到保值、增值。 物业管理的原则 物业管理特点与性质 （一）特点 1、业主自治自律 ①自治：业主对物业具体占有、使用、收益、处分、管理权利 　业主自治的保证――业主委员会 　②自律：业主自觉，有公共道德 　　　　　业主自律的保证――业主公约（守则，须知）合同文本 2、专业化统一管理 　特点：专业化统一管理与业主自觉、自律相结合 （二）性质 1、社会化：不挂靠，面向社会 2、企业化：独立法人（自负盈亏、自食其力、独立经营） 3、市场化：专业化、专门技术、人员、设备进行专门管理 4、经营型：依靠多种经营 物业管理服务的特性 服务性 经营性 配套性 规范性 物业管理涉及的组织 物业管理企业及运作 一、物业管理公司的资质 “物业管理企业的资质等级标准”，是指物业管理企业达到一定的资质等级应当具备的具体条件。根据建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的规定，物业物理企业的资质等级按照资质条件分为一、二、三级和临时资质。 一级物业管理企业应当具备资质标准是： 1、注册资本500万元以上 2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书 3、管理两种类型以上的物业 4、管理各类物业的建筑面积分别占下列应计算基数的百分比之和不低于100%。 计算基数是： a、多层住宅200万平方米 b、高层住宅100万平方米 c、独立式住宅15万平方米 d、办公楼宇、工业区及其它物业50万平方米 5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀小区称号 。 6、具有健全的物业管理制度和符合国家规定的 财务管理制度 物业管理的程序 1、物业前期管理。 2、物业的接管验收 3、物业入伙手续的办理 4、物业的装修管理 物业管理的基本环节 1、物业管理的前期介入（物业人员向项目设计开发方案提出意见建议） 2、物业管理部门的成立（竣工交付前，招投标进行） 3、物业管理人员的选拔和培训（开展工作前3—6个月） 4、规章制度的制定 5、物业的接管验收（办理书面移交手续，签订保修合同等） 6、住户入伙（入住前的清洁工作、办理入住手续、装修工作的监管） 7、档案资料的建立（物业的资料、物业使用人的资料） 8、日常管理和维修养护（房屋管理、机电设备养护维修、公共配套设施的养护和维修、环境卫生、治安保卫、便民服务和商业网点等多种经营） 9、配套设施的完善（根据社会的发展和人们生活的实际需要进行，如城市花园的健身器材） 10、系统的协调（与相关部门、政府主管部门的关系协调：自来水公司、供电局、电信局、天然气公司、有线电视台、热力公司、劳动局、工商局、税务局、物价局、房管局、公安局、环卫局、城管办等） 物业管理费的构成及计算依据 物业管理费的构成 1、公共性的服务收费 l??管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费23% l??公共设施、设备日常