租赁合同（课程教案）.pptVIP

第四章 租赁合同 一、租赁合同的概念和特征： （一）租赁合同的概念：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。  （二）租赁合同的特征： 1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同 2.租赁合同是双务、有偿合同 3.租赁合同是诺成合同 二、 租赁合同的订立 1、租赁合同的当事人 2、租赁合同的条款：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 3、租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 D 三、租赁合同的效力 （一）出租人的权利义务 1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务； 216：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 2、租赁物和租赁权的瑕疵担保义务； 228：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 3、维修租赁物的义务 220：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 221：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 （二）承租人义务 1、支付租金的义务； 226：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 227：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 3、妥善保管租赁物的义务； 222：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 4、不得随意转租的义务； 224：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。  甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ A．甲有权要求解除与乙的租赁合同 B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C．甲有权要求丙搬出房屋 D．甲有权要求丙支付租金 ABC D 5、返还租赁物的义务。 235：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 四、租赁合同的特别效力与风险负担 （一）租赁合同的特别效力 1、买卖不破租赁 　229:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。  2、房屋承租人的优先购买权 230：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 D 3、承租人的任意解除权 233：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 4、共同居住人的继续承租权 234：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 4．别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ 5．甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 6．丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7．丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 参考答案： 1．为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。 2．（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 　　（2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 　　（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。 3．（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。 　　（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。 4．乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢