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房地产开发全过程流程操作文件土地投标可行性研究建筑方案招标建设和市场营销策划
范本—房地产开发篇
XX房地产开发公司
土地投标(商务)
1.作业目的
土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右,因此能否编制好商务标是投标成败的关键。
2.作业依据
政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息,公司年度开发计划,地区地形图。
3.决策岗位 总经理:负责土地投标书(商务)的批准和签发。
主管岗位 总经济师: 负责投标书的最后通稿,向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。
协管岗位 总会计师:对财务部提供信息资料的真实性负责,对筹资方案的可靠性负责。
主办岗位 土地开发:负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求,并负责按时汇总,编制商务标的标书,校核商务标和技术标的连贯性和一致性。
协办岗位 营销策划,成本控制,成本核算,融资会计:按土地开发岗位的要求,按时提供书面的资料信息,并对其的真实性和客观性负责。
4.紧前工作条件
获得土地招标文件和相关技术指标要求。
5.作业描述
5.1 组织现场踏勘
由总经济师召集,本主办岗位组织,由建筑师,各协办岗位参加(详见作业指导书《土地状况调查》)。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查,完成市场分析、市场预测,以及未来开发项目的产品定位(总经济师认为有必要时,市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行)。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查,初步确定规划设计方案的技术指标。
5.2 投标准备会议
总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议,按投标期限制订工作计划并布置任务,各岗位明确责任、分工,在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会,做好详细记录。
5.3 各岗位责任和分工
营销策划:负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测;研究客户和产品的定位,据此对规划方案(技术标)提出设计要求;提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。
土地开发:向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料,按照招标文件规定的格式编制商务标。
负责汇总项目总投资和预期收益,编制项目开发经济测算书,测估本公司的投标报价范围,并对土地投标价格作敏感性分析。
通过各种途径了解竞标对手的情况,收集与该土地招投标有关的各项信息,及时反馈给各负责部门。
向土建设计管理岗位催办技术标。
成本控制:负责编制现场建设成本。
成本核算:负责编制内部管理成本和税费。
融资会计:负责提供有关银行资信(信誉等级、存款证明)等方面的文字材料。
公司办公室:负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容,近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容;负责投标文件封面、封底和内容排版的设计,印刷和装订;负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。
总经济师:审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价,密封文件。
5.4投标(商务标)文件内容:
投标申请表;投标书;投标文件目录、提要;投标保证金;企业资质证明、从业业绩等资料;法定代表人证明及身份证复印件;参加当日投标人员的授权委托书;可行性研究报告等。
投标文件应留有备份,以便投标应急使用和公司存档。
5.5参加投标:投标授权委托人(通常即为本主办岗位)应参加当日的开标,开标当日将投标文件装入指定文件袋,骑缝盖章,投入土地招投标现场指定的投标箱。
投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程,及时向上级领导汇报。
5.6投标工作全过程的保密纪律:
5.6.1 所有参与投标的岗位人员,其个人电脑必须设置开机密码,收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。
5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送,未经授权不准打印和复制。
5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任,总经济师对最终报价承担保密责任。
土地投标(技术)
1.作业目的
土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案,是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。
从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。
决策岗位 总经理:负责土地投标书(技术)的批准和签发。
主管岗位 总建筑师:布置本作业任务,主持内部评选会议,向总经理推荐首选方案。
主办岗位 土建设计管理:按时完成以下作业描述中各节点作业。
4.紧前工作条件
已获悉政府公布的土地公开招标信息,并已办理了投标申请手续,取得地块的规划参数。
5. 作业描述
5.1 编制工作进度计划
因为投标期限往往
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