龙腾置业项目策划报告.ppt

* * * * * * * * * * * 城市设计方案在2.98平方公里的核心区内，提出[I1]?了以站前枢纽、腊山河节点为核心，以站前功能轴和腊山河景观文化轴为纽带的“双心、双轴、多点”空间结构； ?[I1]制定了 * （二）明确了“建设省会新门户、城市新中心，展示济南新形象”的目标定位 作为国家战略性交通工程，京沪高铁将改变我国区域经济格局，有效带动京津冀与长三角中间区域的发展，成为沿线城市经济的加速器。“枢纽新城”是济南市承接高铁拉动的重要空间载体，将以新的形象凸显城市的“窗口”和“门户”作用，以新的功能融入更高层次的区域经济发展，优化城市产业结构，进一步提升城市核心竞争力，建设城市西部新中心，进而构筑城市“西进”桥头堡，促进城市两翼均衡发展。 * * * * * 在综合交通规划的指导下，路网规划确定了西客站片区的路网结构。片区内共有红线宽70米道路1条，60米宽道路3条，50米宽道路3条，40米宽道路9条，35米宽道路3条，30米宽道路4条，及其他20—10米宽的规划支路。 * 项目园林景观通过点状庭院绿地与带状公共绿地、水景景观形成小区完整的景观系统。通过“点、线、面”绿地空间的相互结合，构成各自相对独立又有机联系的绿化系统。 相比较大面积的集中绿化，更多的客户倾向于组团式的分散绿化，因此在划分组团的同时，应当注意将景观的侧重点放在每个组团中心景观的建设上，形成丰富空间，增强业主的归属感。 园林景观建议 通过点状庭院绿地与带状公共绿地、水景景观形成小区完整的景观系统；重点建设每个组团的中央景观 在意向客户需求调研中，48.5%的客户特别看重小区的健身运动功能，因此建议增加羽毛球场、鹅卵石小径、小型健身中心等功能性景观设施 园林景观建议 车库入口造型也是园林的一部分；利用造型拼接、色彩跳跃、虚实间的对比和反光照明设施的应用，提高其夜间识别性，让回家成为美丽的旅程。 园林景观建议 利用造型拼接、色彩跳跃、虚实相间等手段打造车库入口景观 根据市场情况和意向客户需求调研结果，本项目的车位配比建议为： 住宅户数和车位数配比：1：0.8 停车位建议 在小区内部，以高档住宅配以别致景观打造项目风情内环，以外边界和沿街商业、会所共同构成功能外环 风情内环 功能外环 环境组织建议 通过水系和景观节点营造风情感，形成富有节奏的情趣空间，为业主提供参与交往的场所，形成区域内独有的优越精神环境 环境组织建议 产品建筑风格建议 建筑整体规划建议 宗地分析 单体建筑布局建议 道路规划建议 景观规划与环境组织建议 户型配比与规划理念建议 价格定位及经济测算 户型配比建议 济南市住宅市场，主要供应区间在90－144㎡，60平方米以下小户型以及紧凑三房等产品存在市场空缺 根据对槐荫区在售住宅项目情况统计 小户型少，户型设计相对粗旷，精细化设计的紧凑型户型供应较少，成为本项目可发展利用的市场空间 槐荫区在售住宅项目中，供应量最大的是90-100 ㎡。100-120平方米的三室户型供应比例较小；小户型出现严重供不应求现象。 户型配比建议 目前公寓客户对于户型面积的选择集中在60～100㎡而对于本项目区域能接受的价格为3000～4000之间 分析潜在意向客户问卷得知：两室和三室的需求占总需求的95.9%，处于绝对的主导地位 被访意向客户关于单套住宅户型与面积段的选择上，选择两室的人最多，共有126人；选择三室的人有60人。 选择二室的人群共有75人选择81-100㎡面积段，占比59.5%，占总样本比例38.6%。 选择三室人群中，有35人选择101-120㎡面积段，占比为58.3%，占总样本比例18.0%。 户型配比建议 通过部分高端访谈得知，高端客户对本区域的认知度较高，认为发展潜力巨大，并有舒适型大户型的需求 客户特征：职业方面主要为私营业主，其次为泛公务员和企业高管。置业目的为自住占绝对比例，投资占比例小，二次置业，改善居住条件。 认可本项目的区位，适合做高档住宅；目前槐荫区市场的高档住宅供应量较小，市场变化对高档住宅的影响较大； 认为本项目的区位条件比泉城花园好 其中，老屯茶叶市场三排的刘先生说： “目前这个项目价格至少在6000以上，等西客站建好，其价格将有可能攀升到8000以上，政府对这边的倾向性也非常明显。” “在森林公园旁边，而且以后交通更方便，买套大户型的房子住应该会很舒服” …… 户型配比建议 市场存在的空间 市场的销售特点 目标客户的需求特征 高端人士访谈 综合考虑各种因素影响，建议项目整体以两室和三室为主，适当增加精品小户型比例，并做部分景观大宅 60平方米以下小户型以及紧凑三房等产品存在市场空缺 两室和三室的需求占主导地位 置业目的为自住占绝对比例，投资占比例小，二次