住房金融体系国际经验.docVIP

住房金融体系的国际经验 　　国际上较为典型的住房金融体系可分为三类(1)市场主导的住房金融体系,典型国家是美国和英国。(2)金融中介机构主导的住房金融体系,典型国家是德国、法国和日本。(3)政府主导的住房金融体系,典型国家是新加坡。下面对美国、德国和新加坡住房金融体系的特点进行介绍。 　　 　　美国住房金融机构体系的特点 　　 　　机构结构呈现多元化特征 　　在美国的住房金融机构体系中,既有商业性的住房金融机构,也有互助合作性的住房金融机构,还有政策性住房金融机构。图1是美国主要的住房金融机构的数量、占比及其变化情况。从中看出,美国的住房金融体系具有明显的多元化特点。典型的机构包括作为商业性金融机构的商业银行和人身保险公司,作为合作性金融机构的储蓄和贷款协会以及作为政策性金融机构的联邦和相关机构。其中政策性住房金融机构的占比呈明显的上升趋势,1996年这一比例已近50%。典型的政策性金融机构及所谓的“两房”,其一是联邦住宅抵押贷款公司即房地美。其二是联邦国家抵押贷款协会即房利美。这两家公司的主要任务是收购住房抵押贷款并将其证券化。此外还有一家政策性住房金融机构即联邦住房贷款银行系统,该系统成立于1932年,由12家分部组成,主要任务是向各类住房金融机构提供流动性贷款,以改善这些贷款机构的流动性。这3家住房金融机构均属私人性质,但受政府支持并执行政府的住房政策。 　　 　　政策性住房金融机构对美国房地产的稳定发展居功至伟 　　美国有非常体系化的政策性住房金融机构,除了上述三家私人性质的住房金融机构外,还有三家纯政府金融机构。一是联邦住宅局,该机构成立于1934年,主要任务是为中低收入家庭的商业性住房抵押贷款提供低价保险。二是退伍军人局,成立于1944年,目的是为退伍军人的商业性住房抵押贷款提供免费保证。三是政府全国抵押贷款协会,成立于1968年,主要任务之一是对由退伍军人局和联邦住宅局保险或保证的住房抵押贷款的证券化债券提供及时偿付保证。 　　美国政策性住房金融机构的作用主要有二: 　　一是支持中低收入家庭实现住房梦想。早在20世纪30年代,大萧条促使美国政府意???到,美国经济的持续稳定发展离不开庞大的中低收入家庭的积极参与和分享。表现在住房方面的标志性的事件就是此时的罗斯福政府提出了“居者有其屋”的政策目标,这一政策目标可以说是奠定了美国住房发展史的基调,此后的历届政府均依次仿效罗斯福的政策,致力于为中低收入家庭提供舒适住房。在金融层面的主要落实措施即逐步建立了体系化的政策性住房金融支持机构,一方面对穷人的住房抵押贷款实施低价甚至免费保险或保证,鼓励中低收入家庭向金融机构贷款买房。另一方面通过发行低利率公债收购各商业性抵押贷款机构的住房贷款,为商业性住房金融机构补充流动性。 　　二是通过直接或间接参与住房抵押贷款证券化促进住房金融市场改善流动性和优化风险管理。两个至今仍赫赫有名的机构即房地美和房利美,难怪在本轮次贷危机中,美国政府力挺这两个惹了大麻烦的机构。住房抵押贷款证券化由于具有对于住房贷款的流动性、收益性和风险性的有效配置功能,逐渐为多个国家所仿效。 　　 　　 　　住房金融监管具有较强的专业性 　　最早的监管机构是针对联邦住房贷款银行系统及其会员银行而成立的。该机构自1932年至1939年,被称为联邦住房贷款银行委员会。该委员会的主要职能是监管由12家联邦区域性住房贷款银行组成的联邦住房贷款银行系统。除此之外还有两项职能,一是为从事住房抵押贷款业务的会员银行提供储备信用;二是监管储蓄和贷款协会的运营。19世纪80年代末的储贷机构危机后,联邦住房贷款银行委员会被撤销,其职能也被分解,其中为住房银行提供储备信用并实施监管的职能由一家新的政府机构即联邦住房金融委员会取代。监管储贷协会的职能则被划转给了财政部新设的储蓄机构监管办公室。 　　针对以“两房”为主体的执行政府公共政策的私人住房金融机构而成立的监管机构的名称叫联邦住房企业监管办公室,成立于1992年,隶属于住房和城市发展部,主要任务是确保两房的资本充足、运作安全、经营良好。 　　本轮次贷危机暴露了两大监管机构(联邦住房金融委员会、联邦住房企业监管办公室)所存在的缺陷,为此,美国政府已将将其合并为一家机构即联邦住房金融局,分别监管的模式因此转变为统一监管即联邦住房金融局同时监管联邦住房贷款银行系统和两房。 　　 　　新加坡住房金融体系的特点 　　 　　相比美国住房金融的多元化特点,新加坡的住房金融体系要单一得多,但同样有效率。新加坡的住房金融体系的突出特点是政策性金融占绝对主导地位。具体特点是: 　　 　　单一化特点明显,政策性金融突出 　　表面看,新加坡的住房金融体系由包括邮政储蓄银行、私人商业银行和政策性金融机构